Question 1

Welche Arten von Wohnrecht gibt es im Zusammenhang mit dem Hausverkauf?

Accepted Answer

Man unterscheidet dabei im Allgemeinen zwei Arten des Wohnrechts: Das befristete Wohnrecht endet mit einem vorher festgelegten Datum. Das Wohnrecht auf Lebenszeit berechtigt bis zum Tod dazu in einer Wohnung zu leben, ohne deren Eigentümer zu sein. Allerdings bleibt dabei immer die Möglichkeit, auch kurzfristig und ohne weitere Verpflichtungen aus der Immobilie auszuziehen. So behält sich der Verkäufer die volle Flexibilität und die Freiheit darüber, wo er leben möchte.

Question 2

Kann ein Haus mit Wohnrecht verkauft werden?

Accepted Answer

Ein eingetragenes Wohnrecht verhindert nicht, dass eine Immobilie veräußert werden kann. Weil das Wohnrecht beim Verkauf (oder auch Vererben) nicht erlischt, ändert sich für den Wohnberechtigten durch den Verkauf nichts Wesentliches. Auch der Mietvertrag besteht weiterhin, hier gibt es keine neuen Formalitäten

Question 3

Mindert ein Wohnrecht den Wert einer Immobilie?

Accepted Answer

Erne Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht gilt am Markt als vermietete Wohnimmobilie. Und erzielt dadurch erne geringeren Verkaufspreis. Denn leerstehende Wohnimmobilien haben nicht nur viel mehr potenzielle Käufer, sie werden von Banken und Versicherern auch ganz anders eingepreist, und zwar unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder zur Kapitalanlage erworben werden soll. Hier sind die wichtigsten fünf Gründe, warum leerstehende Wohnimmobilien mehr wert sind als vermietete.

1. Vermietete Wohnimmobilien taugen nur zur Kapitalanlage

Der wohl wichtigste Grund dafür, dass vermietete Wohnimmobilien am Transaktionsmarkt weniger wert sind als unvermietete, liegt daran, dass vermietete Objekte in Deutschland beinahe ausschließlich zur Kapitalanlage in Betracht kommen. Grund dafür ist der strenge Mieterschutz, der zudem in den vergangenen Jahren weiter verschärft worden ist. So ist die Eigenbedarfskündigung von Mietverträgen heutzutage kaum mehr möglich. Wer also eine Wohnimmobilie mit einem Mieter kauft, erwirbt nicht nur die Immobilie, sondern übernimmt auch den Mietvertrag. Denn es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Die Folge für den Immobilienmarkt und die Nachfrage nach vermieteten Wohnungen ist klar. Da Selbstnutzer als potenzielle Käufer von Vornherein als Kaufinteressenten wegfallen, sinkt die Anzahl der möglichen Käufer erheblich – und aufgrund der sinkenden Nachfrage damit auch der Preis.

2. Mieter haben Angst vor neuen Eigentümern und lassen sie das spüren

Es gehört schon einiges an Mut dazu, eine vermietete Wohnung zu kaufen. In vielen Fällen sind die Mieter, die in der Immobilie wohnen, verunsichert und fürchten – selbst wenn dieser Fall nicht eintreten sollte –, dass ihnen zeitnah gekündigt oder zumindest die Miete erhöht wird. Da helfen auch die meisten Beschwichtigungen und der Verweis auf die Gesetzeslage nicht. Diese Verunsicherung bewirkt ihrerseits Vorurteile gegenüber den neuen Eigentümern. Häufig lassen Mieter daher potenzielle Käufer gar nicht erst zu Besichtigungen in die Wohnung, erteilen wenig bis kaum Auskünfte zum Zustand der Wohnung und betrachten insgesamt den Käufer mit Argusaugen. Die Folge spüren logischerweise auch Verkäufer von vermieteten Wohnimmobilien. Sie können ihre Immobilien häufig lange nicht verkaufen und sehen sich gezwungen, den Verkaufspreis nach und nach zu senken.

3. Die Berechnung der Finanzierung basiert immer auf der Ist-Miete

Auch die Berechnung der Finanzierung erfolgt bei vermieteten Immobilien anders, nämlich von hinten aufgerollt. Eine leerstehende Wohnimmobilie wird nach aktuellen Angebotspreisen bewertet, dabei gelten ganz andere Miethöhen. Das ist vor allem für Kreditinstitute wie Banken, Sparkassen und Versicherungen das maßgebliche Kriterium zur Berechnung des Finanzierungskredites. Vermietete Wohnungen werfen im Vergleich dazu in der Regel geringere Nettokaltmieten ab, was sich negativ auf die Mietrendite und folglich auf die Absicherung des Kredites auswirkt. Dabei gilt stets der Grundsatz: Mietsteigerungspotenziale ebenso wie zukünftige Einkommenssteigerungen der Käufer werden von Banken grundsätzlich nicht berücksichtigt. Für sie sind die Einnahmen und Ausgaben zum Zeitpunkt des Erwerbs entscheidend. Die Folge: Der Immobilienmarkt unterscheidet zwischen leerstehenden und vermieteten Wohnungen, wobei vermietete Wohnungen mit Preisabschlägen gehandelt werden.

4. Regulierungen haben den Markt nervös gemacht

Vor diesem Hintergrund haben die verschärften Regulierungen rund um den Mietwohnungsmarkt der vergangenen Jahre die Sorgen der Finanzierer und Käufer erhöht. Allein der Berliner Mietendeckel hat, obwohl am Ende vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt, dazu geführt, dass vermietete Wohnimmobilien deutliche Preisabschläge erfahren mussten. Das war nicht anders zu erwarten, weil mit dem Mietendeckel Mietobergrenzen eingeführt wurden und überhöhte Mieten gesenkt werden mussten. Auch wenn das Berliner Gesetz aktuell nicht mehr gültig ist, bleibt bei einem Blick auf die zunehmende Regulatorik am Mietwohnungsmarkt deutlich, was uns in den kommenden Jahren erwartet. Es werden weitere Maßnahmen zum Mieterschutz und zugleich Mietsteigerungsgrenzen eingeführt werden. Für vermietete Wohnungen werden sich diese ausgeweiteten Mieterrechte negativ auf die Beleihungswerte und damit auf die potenziellen Verkaufspreise auswirken.

5. Abstandszahlungen an Mieter steigen rasant

Wenn Vermieter aber doch wollen, dass ihre Mieter ausziehen, werden Abstandszahlungen fällig. In manchen Städten sind inzwischen Auszugsprämien von 500 bis 1.000 Euro je Quadratmeter an der Tagesordnung. Wer also eine Wohnung mit 100 Quadratmetern sein Eigen nennt und den Mieter zum Auszug bewegen möchte, muss mit zusätzlichen Kosten zwischen 50.000 und 100.000 Euro rechnen, Tendenz weiter steigend. Banken indes können solche Zahlungen in der Regel nicht finanzieren, so dass auf der einen Seite eine Investition in eine vermietete Wohnimmobilie nur etwas für Gutbetuchte ist und auf der anderen Seite durchschnittliche Käufer noch vorsichtiger sein müssen beim Erwerb vermieteter Wohnungen. Beides wirkt sich abermals negativ auf die Preisen aus, die potenzielle Käufer vermieteter Wohnimmobilien zu zahlen bereit sind.

Question 4

Wer kommt beim Wohnrecht für die Reparaturen auf?

Accepted Answer

Für die allgemeinen Erhaltungskosten kommt – wie bei jedem anderen üblichen Mietvertrag – der Inhaber des Wohnrechts auf. Hierfür gibt es üblicherweise einen festgelegten Maximalbetrag pro Reparatur. Bei größeren Reparaturen und Sanierungsarbeiten trägt der Verkäufer aber kein Risiko mehr: Hier ist nach Vertragsabschluss der neue Eigentümer verantwortlich.

Question 5

Welche Auswirkungen hat ein Auszug auf ein Wohnrecht?

Accepted Answer

Mit dem Auszug des Berechtigten endet das vereinbarte Wohnrecht in der verkauften Immobilie automatisch. Damit hat der Verkäufer keinerlei Verpflichtungen mehr, z.B. um einen Nachmieter oder Käufer zu finden.

		Teilverkauf	Leibrente

Auszahlung des kompletten Wertes der Immobilie	Ja	Nein	Nein
Verkäufer bleibt in der Immobilie wohnen	Ja	Ja	Ja
Übernahme aller Kaufnebenkosten	Ja	Ja	Ja
Wohnrecht im Grundbuch	Ja	Nein	Ja
Flexibilität: Mietverhältnis einseitig jederzeit kündbar vom Mieter	Ja	Nein	Nein
Versteckte Gebühren	Nein	Ja	Ja

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