Die eigene Immobilie verkaufen, aber darin wohnen bleiben: Bei der Immobilienverrentung geht es um den Verkauf einer Immobilie im Austausch gegen eine monatliche Rente oder Einmalzahlung und ein Wohn- oder Nießbrauchrecht.
Auf den ersten Blick scheinen die verschiedenen Formen der Verrentung einem einfachen Prinzip zu folgen, doch dahinter stecken oft komplizierte Konstruktionen mit vielen Variablen und eine Reihe von Kosten.
Bei der Verrentung sichern Sie sich Ihre Immobilie als potenziellen Wohnort auf Lebenszeit. Einen möglichen Umzug in eine altersgerechte Wohnung planen Sie so ganz entspannt aus der Sicherheit Ihrer vier Wände heraus. Gleichzeitig erhöhen Sie Ihren finanziellen Spielraum und vergrößern Ihre Freiheit zu einer selbstbestimmten Lebensgestaltung.
Das sind unsere Auszeichnungen:
Beim Rückmietverkauf wird die GNIW Eigentümer Ihrer Immobilie und zahlt Ihnen den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie aus. Im Gegenzug erhalten Sie einen Mietvertrag mit lebenslangem Wohnrecht. Wohnen Sie in Ihrem Haus, solange Sie wollen und ziehen Sie aus, wann immer Sie möchten.
Bei der Leibrente erhält der Verkäufer eine lebenslange monatliche Rente im Austausch gegen ein Wohn- oder Nießbrauchrecht. Die Rentenhöhe basiert auf der Lebenserwartung des Verkäufers. Je länger die Lebenserwartung, desto höher die Rente für eine gegebene Immobilie. Damit ist die Leibrente eine Wette auf den Tod. Wie viel Geld Sie für Ihre Immobilie erhalten, ist damit von einer unkontrollierbaren Variable abhängig.
Dagegen wird die Immobilien-Zeitrente nicht lebenslang, sondern für einen vorab vereinbarten Zeitraum gezahlt. Die Rentenhöhe wird auf Basis dieser Laufzeit berechnet, sodass die Spekulation wie bei der Leibrente entfällt.
Weder Leib- noch Zeitrente sind streng reguliert. Je nach Anbieter können daher zusätzliche Kosten auf Sie zukommen.
Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer 20 – 50 Prozent seiner Immobilie gegen eine Einmalzahlung und ein Wohn- oder Nießbrauchrecht. Für die Nutzung zahlt der Verkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den Käufer. Die Instandhaltungspflicht verbleibt zu 100 Prozent beim Verkäufer. Für einen späteren Gesamtkauf berechnen viele Anbieter eine zusätzliche Abschlussprovision.
Zudem sichern sich Teilverkauf-Anbieter mit einer Wertsteigerungsklausel gegen einen stagnierenden oder fallenden Immobilienmarkt ab. Für den Verkäufer ist der Teilverkauf daher mit einer prinzipiellen Unsicherheit und potenziellen Zusatzkosten verbunden.
Die Umkehrhypothek ist international als ‚Reverse Mortage‘ sehr populär – in Deutschland bieten allerdings nur wenige Banken das Modell an. Bei der Umkehrhypothek wird Ihre Immobilie gegen eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente durch den Kreditgeber mit einer Grundschuld belastet. Dabei sind sowohl Modelle mit einer lebenslangen Zahlung als auch mit einer zeitlichen Befristung möglich.
Das Darlehen wird inklusive der anfallenden Zinsen mit dem Verkauf der Immobilie aus dem Erlös getilgt. Dadurch wirkt der Zinseszinseffekt und die Schuldenlast steigt im Vergleich zu einem regulären Konsumkredit stark an.
Reicht der erzielte Verkaufspreis nicht aus, müssen die Nachkommen für die Restschuld aufkommen.
Beim Rückmietverkauf der GNIW verkaufen Sie Ihre Immobilie und unterschreiben gleichzeitig einen unkündbaren Mietvertrag. Als Mieter müssen Sie sich nicht mehr um die Instandhaltung kümmern und zahlen lediglich eine ortsübliche Miete. Die Miete kann in den ersten Jahren nicht angehoben werden. Anschließend sind Erhöhungen nur in den engen Grenzen des Mietrechts möglich.
Den Zeitpunkt des Auszugs bestimmten sie völlig frei. Sie gewinnen so Flexibilität und planen Ihren Lebensabend aus der Sicherheit Ihres Zuhauses.
Bei der Immobilienverrentung bleiben Sie als Verkäufer in der Immobilie wohnen. Abhängig von der Verrentungsform wird die Wohnmöglichkeit durch eine der folgenden Konstruktionen garantiert:
Einkünfte sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Aber nicht jede Form der Immobilienrente wird als Einkommen gewertet. So gestaltet sich die Steuerpflicht bei Leibrente, Zeitrente, Umkehrhypothek, Teil- und Rückmietverkauf:
Zahlungen aus einer Umkehrhypothek sind steuerfrei, da es sich beim Darlehen nicht um Einkommen handelt
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Jede Bank, welche die Immobilienrente anbietet, möchte Geld verdienen. Für den Verkäufer kommen je nach Form der Verrentung unterschiedliche Kosten zu – in Form von Entgelten, Zinsen oder des Wertverlustes durch Wohn -oder Nießbrauchrecht. Da die Anbieter einer Immobilienverrentung einen großen Gestaltungsspielraum bei den Konditionen besitzen, lassen sich hier allerdings nur die allgemeinen Prinzipien darstellen.
Beim Teilverkauf wird ein Nutzungsentgelt auf den verkauften Teil der Immobilie fällig. Damit sichert sich der Anbieter die Rendite, die er ansonsten auf dem freien Markt erzielt hätte. So zahlen Sie den Kaufpreis nach und nach zurück. Dadurch gibt es auch hier ein Langleberisiko. Dieses Nutzungsentgelt liegt i.d.R. um die 5 Prozent. Der Zinssatz wird nur für eine gewisse Laufzeit fixiert – anschließend sind Erhöhungen möglich.
Verkaufen Sie eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro zu 50 Prozent ergibt sich daraus eine Auszahlung von
600.000 Euro * 50 Prozent = 300.000 Euro
Bei einem Nutzungsentgelt von 5 Prozent zahlen Sie daher
300.000 Euro * 5 Prozent = 15.000 Euro Entgelt pro Jahr
Bei einem Verkauf wird bei vielen Anbietern ein Abwicklungsentgelt fällig, dass in der Regel zwischen 4 und 6 Prozent des Verkaufspreises liegt. Andere Anbieter sichern sich gegen das Risiko einer ausbleibenden Wertsteigerung ab und gehen von einem Wertzuwachs auf 117 Prozent aus. Die Differenz bei einem Verkauf unter diesem Wert muss dann der Teilverkäufer zahlen. Selbst wenn Ihre Immobilie nicht an Wert verliert, können Sie beim Teilverkauf so Geld verlieren.
Bei einer Wertsteigerung von 10 Prozent zum Verkaufszeitpunkt ergibt sich ein Verkaufspreis von 660.000 Euro und einem anteiligen Erlös von 330.000 Euro. Geht der Anbieter von einer Wertsteigerung um 17 Prozentpunkte aus, ergibt sich daraus ein Anspruch des Anbieters auf
600.000 Euro * 1,17 / 2 = 351.000 Euro
Die Differenz von 21.000 Euro zahlt in diesem Fall der ursprüngliche Eigentümer. Seine Auszahlung beträgt nur noch 295.800 Euro. Hinzu kommen je nach Anbieter die anteiligen Maklerkosten sowie etwaige Verkaufsnebenkosten.
Die Immobilienleibrente ist eine wiederkehrende lebenslange Zahlung für den Verkauf der Immobilie. Die Höhe der Leibrente basiert dabei einerseits auf dem Wert der Immobilie abzüglich des Wohnwerts, andererseits auf der Lebenserwartung des Verkäufers.
Verkehrswert – Wert des Wohnrechts = zu verrentender Betrag
Der Wert des Wohnrechts basiert auf dem Mietwert und dem Kapitalwert-Vervielfältiger gemäß § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG. Er wird wiederum auf Basis der Sterbetafel berechnet und vom Bundesministerium für Finanzen jedes Jahr in einer Tabelle veröffentlicht. Dieser Tabelle liegt ein Zinssatz von 5,5 Prozent zugrunde – Banken rechnen allerdings unter Umständen mit einem anderen Zinssatz, sodass sich abweichende Vervielfältiger ergeben.
Damit wird die potenziell zu erzielende Miete ins Verhältnis zur durchschnittlichen Lebenserwartung des Verkäufers gesetzt:
Mietwert p.a. X Vervielfältiger = Wert des Wohnrechts
Der Vervielfältiger für einen 70-jährigen Mann liegt bei 10,008. Bei einer Immobilie mit einem Mietwert von 12.000 Euro pro Jahr ergibt sich so ein Wert des Wohnrechts von
12.000 Euro x 10,008 = 120.096 Euro
Liegt der Verkehrswert dieser Immobilie bei 400.000 Euro ergibt sich folgender zu verrentender Betrag:
400.000 Euro – 120.096 Euro = 279.004 Euro
Der zu vertretende Betrag wird nun durch den Leibrentenfaktor dividiert, um die Jahresrente zu erhalten.
279.004 € / (10,008/12) = 2.323 Euro / Monat
Die so ermittelte Leibrente beschreibt allerdings nur einen theoretischen Maximalwert, bei dem etwaige Gebühren, eine abweichende Verzinsung und der üblicherweise fällige Risikoabschlag nicht berücksichtigt werden. Dadurch unterscheiden sich die Angebote der verschiedenen Leibrenten-Anbieter zum Teil deutlich.
Die Umkehrhypothek ist eine Form des Kredits. Allerdings zahlen Sie als Darlehensnehmer keine Tilgungsraten während der Kreditlaufzeit, die Schuld wird erst mit dem Ende der Laufzeit fällig. Dadurch steigt die Schuldenlast im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen sehr stark an.
Die Basis für die Berechnung der Darlehenshöhe ist der Immobilienwert abzüglich eines Risikoabschlags. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro und einem Risikoabschlag von 25 Prozent darf das Darlehen 375.000 nicht überschreiten.
Bei einer Laufzeit von 20 Jahren gibt sich damit eine mögliche Zahlung von
375.000 Euro / 20 Jahre / 12 Monate = 1.562,50 Euro pro Monat
In dieser Rechnung werden allerdings weder Zinsen noch etwaige Zusatzgebühren berücksichtigt, welche die Auszahlung mindern.
Beim Rückmietverkauf erhalten Sie den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie ausgezahlt und werden vom Eigentümer zum Mieter. Ihr Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und der Mietvertrag ist durch die GNIW unter keinen Umständen kündbar. Sie kündigen dagegen jederzeit innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist. Als neuer Eigentümer ist die GNIW für alle Instandhaltungsarbeiten verantwortlich.
Weitere Kosten entstehen beim Rückmietverkauf nicht. Im Gegensatz zu Teilverkauf und Leibrente bietet der Rückmietverkauf damit maximale Sicherheit und volle Transparenz. Sie wissen von Anfang an, wie viel Geld Sie erhalten und bleiben in der Immobilie wohnen, solange Sie möchten.
Die Immobilienverrentung bezeichnet im engeren Sinn den Verkauf einer Immobilie gegen eine monatliche Rente und ein Wohn- oder Nießbrauchrecht. Die Rente kann entweder lebenslang (Leibrente) oder für einen definierten Zeitraum (Zeitrente) gezahlt werden. Häufig werden unter dem Begriff aber auch andere Formen der Kapitalfreigabe zusammengefasst, bei denen der Verkäufer eine Einmalzahlung erhält. Dazu gehören der Teilverkauf und der Rückmietverkauf.
Immobilienleibrente und Immobilien-Zeitrente sind steuerpflichtig. Allerdings ist bei der Leibrente nur der Ertragsanteil von maximal 15 Prozent steuerpflichtig. Die Zeitrente wird vollständig zum persönlichen Steuersatz versteuert.
Aus steuerlicher Sicht ist der Rückmietverkauf deutlich attraktiver. Da es sich um einen regulären Immobilienverkauf handelt, greift die steuerliche Privilegierung der Eigenheimbesitzer. Haben Sie die Immobilie vor dem Rückmietverkauf mindestens 2 Jahre selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei. Dasselbe gilt auch für den Teilverkauf.
Die Leibrente war neben dem Teilverkauf lange die einzige Möglichkeit, eine Immobilie zu verkaufen, sie aber weiterhin zu bewohnen. Sie bietet auf den ersten Blick eine große Sicherheit, da die Rentenzahlungen bis zum Lebensende garantiert sind. Allerdings garantiert die Leibrente keinen fairen Kaufpreis für die Immobilie.
Hinzu kommen steuerliche Nachteile gegenüber der Einmalzahlung beim Rückmietverkauf. Die Leibrente muss teilweise versteuert werden, der Verkauf ist nach zwei Jahren Eigennutzung steuerfrei.
Die Rentenzahlung ist vor allem dann attraktiv, wenn sich Menschen die Verfügung über eine große Geldsumme nicht trauen und die Budgetierung ihres Vermögens sicher auslagern wollen. In allen anderen Fällen bietet der Rückmietverkauf mit der Einmalzahlung eine höhere Flexibilität bei gleichzeitiger Planungssicherheit.
Mit der Immobilienverrentung sichern Sie sich das Recht, in der Immobilie wohnen zu bleiben. Der neue Eigentümer kann die Immobilie weder vermieten noch selbst nutzen, sodass Sie mit der Verrentung grundsätzlich einen geringeren Preis erzielen als auf dem freien Markt.
Beim Teilverkauf zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr von durchschnittlich 5 Prozent pro Jahr. Der Zinssatz wird allerdings nur für eine bestimmte Laufzeit fixiert – anschließend ist eine Erhöhung möglich. Bei einem späteren Verkauf berechnen viele Anbieter eine Provision von bis zu 6 Prozent. Außerdem wird der Wert der Immobilie immer mit einer hypothetischen Wertsteigerung berechnet. Dadurch wälzen die Anbieter das Risiko einer ausbleibenden Wertsteigerung auf den Verkäufer ab, der die Differenz bezahlen muss.
Die Leibrente ist die unsicherste Form der Verrentung, da erst mit dem Tod feststeht, wie viel Geld Sie für Ihre Immobilie erhalten haben werden.
Die Umkehrhypothek ist im Prinzip ein Kredit, sodass in jedem Fall Zinsen anfallen. Da die Zinsen erst mit dem Ablauf der Hypothek getilgt werden, wirkt der Zinseszinseffekt bei der Umkehrhypothek allerdings gegen Sie, sodass die Kosten über einem durchschnittlichen Konsumkredit liegen.
Beim Rückmietverkauf zahlen Sie eine ortsübliche Miete, solange sie in der Immobilie wohnen bleiben möchten. Ansonsten fallen keine Kosten an – sie erhalten den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie ausgezahlt.
Leibrente und Teilverkauf sind Wetten auf den Tod, bei denen nicht feststeht, wie viel Geld Sie letztlich für Ihre Immobilie erhalten. Beim Rückmietverkauf erhalten Sie immer den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie und wissen Sie bei Vertragsabschluss exakt, welchen Betrag Sie erhalten. Anschließend zahlen Sie lediglich die ortsübliche Miete, weitere Kosten entstehen nicht. Die Instandhaltung übernimmt die GNIW als neuer Verkäufer.
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