Immobilienverrentung – Alle Modelle im Vergleich
Haus verkaufen und darin wohnen bleiben mit Rückmietverkauf, Teilverkauf, Leibrente & Co.
Immobilienverrentung – Alles was Sie über den Hausverkauf mit Wohnrecht wissen müssen
Bei der Verrentung sichern Sie sich Ihre Immobilie als potenziellen Wohnort auf Lebenszeit. Einen möglichen Umzug in eine altersgerechte Wohnung planen Sie so ganz entspannt aus der Sicherheit Ihrer vier Wände heraus. Gleichzeitig erhöhen Sie Ihren finanziellen Spielraum und vergrößern Ihre Freiheit zu einer selbstbestimmten Lebensgestaltung.
Wie funktioniert die Immobilienverrentung?
mobilie im Austausch gegen eine monatliche Rente oder Einmalzahlung und ein Wohn- oder Nießbrauchrecht.
- Bei der Leibrente erhalten die Verkäufer eine lebenslange Rente
- Bei der Zeitrente ist die Zahlung auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt
- Beim Teilverkauf wird ein Teil der Immobilie verkauft
- Beim Rückmietverkauf erhalten Verkäufer den vollen Wert ihrer bewohnten Immobilie und einen unkündbaren Mietvertrag.
Alle Formen der Immobilienverrentung kommen mit einem Versprechen von Freiheit und Sicherheit: Aber geht dieses Versprechen auf?
Auf den ersten Blick scheinen die verschiedenen Formen der Verrentung einem einfachen Prinzip zu folgen, doch dahinter stecken oft komplizierte Konstruktionen mit vielen Variablen und eine Reihe von Kosten.
Bei der Verrentung sichern Sie sich Ihre Immobilie als potenziellen Wohnort auf Lebenszeit. Einen möglichen Umzug in eine altersgerechte Wohnung planen Sie so ganz entspannt aus der Sicherheit Ihrer vier Wände heraus. Gleichzeitig erhöhen Sie Ihren finanziellen Spielraum und vergrößern Ihre Freiheit zu einer selbstbestimmten Lebensgestaltung.
Formen der Verrentung im Überblick
Beim Rückmietverkauf wird die GNIW Eigentümer Ihrer Immobilie und zahlt Ihnen den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie aus. Im Gegenzug erhalten Sie einen Mietvertrag mit lebenslangem Wohnrecht. Wohnen Sie in Ihrem Haus, solange Sie wollen und ziehen Sie aus, wann immer Sie möchten.
Leibrente
Bei der Leibrente erhält der Verkäufer eine lebenslange monatliche Rente im Austausch gegen ein Wohn- oder Nießbrauchrecht. Die Rentenhöhe basiert auf der Lebenserwartung des Verkäufers. Je länger die Lebenserwartung, desto höher die Rente für eine gegebene Immobilie. Damit ist die Leibrente eine Wette auf den Tod. Wie viel Geld Sie für Ihre Immobilie erhalten, ist damit von einer unkontrollierbaren Variable abhängig.
Dagegen wird die Immobilien-Zeitrente nicht lebenslang, sondern für einen vorab vereinbarten Zeitraum gezahlt. Die Rentenhöhe wird auf Basis dieser Laufzeit berechnet, sodass die Spekulation wie bei der Leibrente entfällt.
Weder Leib- noch Zeitrente sind streng reguliert. Je nach Anbieter können daher zusätzliche Kosten auf Sie zukommen.
Teilverkauf
Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer 20 – 50 Prozent seiner Immobilie gegen eine Einmalzahlung und ein Wohn- oder Nießbrauchrecht. Für die Nutzung zahlt der Verkäufer ein sogenanntes Nutzungsentgelt an den Käufer. Die Instandhaltungspflicht verbleibt zu 100 Prozent beim Verkäufer. Für einen späteren Gesamtkauf berechnen viele Anbieter eine zusätzliche Abschlussprovision.
Zudem sichern sich Teilverkauf-Anbieter mit einer Wertsteigerungsklausel gegen einen stagnierenden oder fallenden Immobilienmarkt ab. Für den Verkäufer ist der Teilverkauf daher mit einer prinzipiellen Unsicherheit und potenziellen Zusatzkosten verbunden.
Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek ist international als ‚Reverse Mortage‘ sehr populär – in Deutschland bieten allerdings nur wenige Banken das Modell an. Bei der Umkehrhypothek wird Ihre Immobilie gegen eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente durch den Kreditgeber mit einer Grundschuld belastet. Dabei sind sowohl Modelle mit einer lebenslangen Zahlung als auch mit einer zeitlichen Befristung möglich.
Das Darlehen wird inklusive der anfallenden Zinsen mit dem Verkauf der Immobilie aus dem Erlös getilgt. Dadurch wirkt der Zinseszinseffekt und die Schuldenlast steigt im Vergleich zu einem regulären Konsumkredit stark an.
Reicht der erzielte Verkaufspreis nicht aus, müssen die Nachkommen für die Restschuld aufkommen.
Rückmietverkauf
Beim Rückmietverkauf der GNIW verkaufen Sie Ihre Immobilie und unterschreiben gleichzeitig einen unkündbaren Mietvertrag. Als Mieter müssen Sie sich nicht mehr um die Instandhaltung kümmern und zahlen lediglich eine Miete. Die Miete kann in den ersten Jahren nicht angehoben werden. Anschließend sind Erhöhungen nur in den engen Grenzen des Mietrechts möglich.
Den Zeitpunkt des Auszugs bestimmten sie völlig frei. Sie gewinnen so Flexibilität und planen Ihren Lebensabend aus der Sicherheit Ihres Zuhauses.
Immobilienverrentung: Wohnrecht und Nießbrauchrecht
Bei der Immobilienverrentung bleiben Sie als Verkäufer in der Immobilie wohnen. Abhängig von der Verrentungsform wird die Wohnmöglichkeit durch eine der folgenden Konstruktionen garantiert:
Nießbrauchrecht: Das Nießbrauchrecht ist das Recht, eine Immobilie wirtschaftlich zu nutzen oder selbst zu bewohnen – ohne der (alleinige) Eigentümer zu sein. Das Nießbrauchrecht wird dem Verkäufer zum Beispiel beim Teilverkauf zugesprochen.
Wohnrecht: Das Wohnrecht ist das Recht, eine Immobilie zu bewohnen. Es wird wie das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen, schließt allerdings die wirtschaftliche Nutzung der Immobilie nicht ein.
Immobilienverrentung: Wann Zahlungen steuerpflichtig sind
In Deutschland können bei der Immobilienverrentung verschiedene Steuern anfallen. Die genaue steuerliche Behandlung hängt von den individuellen Umständen und der Art der Immobilienverrentung ab.
Grunderwerbsteuer: Wenn die Immobilie im Rahmen der Verrentung auf den Käufer übertragen wird, kann Grunderwerbsteuer anfallen. Die genaue Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland in Deutschland und richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes.
Schenkungs- und Erbschaftsteuer: Wenn die Immobilienverrentung im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft erfolgt, können Schenkungs- oder Erbschaftsteuer anfallen. Die genaue Besteuerung richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer.
So gestaltet sich die Steuerpflicht bei Leibrente, Zeitrente, Umkehrhypothek, Teil- und Rückmietverkauf:
Die Zeitrente wird steuerlich als reguläres Einkommen betrachtet und ist daher vollständig mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Bei der Zeitrente zahlen Immobilieneigentümer also zweimal Steuern für Ihre Immobilie – beim Kauf und der Verrentung.
Die Leibrente zählt zu den sonstigen Einkünften – nur der Ertragsanteil muss mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Die Höhe des Ertragsanteils ergibt sich aus Ihrem Alter bei Abschluss der Leibrente und liegt zwischen 1 (90 Jahre) – 15 Prozent (70 Jahre).
Teilverkauf und Rückmietverkauf sind spekulationssteuerfrei, wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besitzen oder Sie mindestens die letzten zwei Jahre selbst bewohnt haben.
Zahlungen aus einer Umkehrhypothek sind steuerfrei, da es sich beim Darlehen nicht um Einkommen handelt.
Unsere Partner
Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung
Vorteile
Finanzielle Freiheit im Alter:
Eine Immobilienverrentung ist eine attraktive Option für Menschen, die im Alter zusätzliches Einkommen benötigen. Durch die Vermietung Ihrer Immobilie erhalten Sie regelmäßige Mieteinnahmen, die zur Deckung Ihrer Lebenshaltungskosten und anderer finanzieller Verpflichtungen im Ruhestand beitragen können.
Verbleib in den vertrauten vier Wänden:
Einer der größten Vorteile der Immobilienverrentung ist die Möglichkeit, in Ihrem eigenen Zuhause zu bleiben. Sie müssen nicht ausziehen oder sich auf einen Umzug vorbereiten, was den emotionalen Komfort bewahrt.
Erfüllung von lang gehegten Wünschen:
Die Mieteinnahmen aus der Immobilienverrentung bieten Ihnen die finanziellen Kapazitäten, um lang gehegte Wünsche zu erfüllen. Sie könnten Reisen, Hobbys oder andere Lebensziele verwirklichen, die Sie sich bisher nicht leisten konnten.
Abdeckung von Pflegekosten:
Die Mieteinnahmen aus der Immobilienverrentung bieten Ihnen die finanziellen Kapazitäten, um lang gehegte Wünsche zu erfüllen. Sie könnten Reisen, Hobbys oder andere Lebensziele verwirklichen, die Sie sich bisher nicht leisten konnten.
Nachteile
Verlust der vollen Eigentumsrechte:
Durch die Immobilienverrentung geben Sie einen Teil oder sogar die gesamten Eigentumsrechte an Ihrer Immobilie auf. Dies bedeutet, dass Sie nicht mehr uneingeschränkt über Ihr Eigentum verfügen können.
Eingeschränkte Möglichkeit, Wohneigentum an Erben weiterzugeben:
Bei vielen Modellen der Immobilienverrentung ist es nicht länger möglich, Wohneigentum an Ihre Erben weiterzugeben. Dies kann bedeuten, dass Ihre Familie n
Geringerer Verkaufspreis im Vergleich zu einem herkömmlichen Verkauf:
Der Verkaufspreis, den Sie bei einer Immobilienverrentung erzielen, fällt in der Regel niedriger aus als bei einem herkömmlichen Verkauf. Dies liegt daran, dass Sie nicht den vollen Marktwert der Immobilie erhalten, sondern nur Mieteinnahmen und möglicherweise einen Teil des Verkaufserlöses über einen längeren Zeitraum.
Was sind die Gründe für eine Immobilienverrentung ?
- Finanzielle Absicherung im Ruhestand: Die Verrentung einer Immobilie bietet Rentnern eine Möglichkeit, zusätzliches Einkommen zu generieren, um ihre finanzielle Situation im Ruhestand zu verbessern.
- Niedrige Renteneinkünfte: Angesichts niedriger Renten oder unzureichender Einkünfte im Ruhestand kann die Verrentung einer Immobilie Rentnern helfen, ihren Lebensstandard aufrechtzuerhalten oder zu verbessern.
- Reduzierung von Wohnkosten: Die Verrentung einer Immobilie ermöglicht es Rentnern, ihre Wohnkosten zu reduzieren, indem sie durch die Verrentung zusätzliche finanzielle Mittel erhalten und möglicherweise in eine kleinere oder kostengünstigere Wohnmöglichkeit umziehen.
- Pflege- und Betreuungskosten: Die Verrentung einer Immobilie kann eine Möglichkeit sein, finanzielle Mittel für zukünftige Pflege- oder Betreuungskosten bereitzustellen, die im Alter häufig anfallen.
- Flexibilität und Unabhängigkeit: Durch die Verrentung einer Immobilie können Rentner ihre finanzielle Situation verbessern und gleichzeitig in ihrem vertrauten Zuhause wohnen bleiben, was ihnen Flexibilität und Unabhängigkeit ermöglicht.
- Vermeidung von Erbschaftsproblemen: Die Verrentung einer Immobilie ermöglicht es Eigentümern, das Vermögen aus der Immobilie zu nutzen und gleichzeitig Erbschaftsprobleme zu vermeiden, da die Immobilie bereits zu Lebzeiten verkauft oder verrentet wird.
- Steuerliche Vorteile: Die Verrentung einer Immobilie kann in bestimmten Fällen steuerliche Vorteile bieten, z. B. durch die Möglichkeit, Steuervorteile bei der Verrentung zu nutzen oder steuerliche Anreize für den Verkauf oder die Verrentung von selbstgenutztem Wohneigentum zu erhalten.
- Finanzielle Sicherheit: Die Verrentung einer Immobilie kann Rentnern Frieden des Geistes geben, da sie sich um ihre finanzielle Zukunft sorgenfrei kümmern können und gleichzeitig in ihrem vertrauten Zuhause wohnen bleiben.
Wie wird eine Immobilienrente berechnet ?
Die Berechnung einer Immobilienrente erfolgt in der Regel auf Grundlage verschiedener Faktoren, darunter:
- Immobilienwert: Der Wert der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle bei der Berechnung der Immobilienrente. Dieser Wert wird oft durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt, der den aktuellen Marktwert der Immobilie schätzt.
- Alter der Eigentümer: Das Alter der Eigentümer beeinflusst die Berechnung der Immobilienrente. In der Regel gilt: Je älter die Eigentümer, desto höher fällt die Rentenzahlung aus.
- Geschätzte Nutzungsdauer: Die geschätzte Nutzungsdauer der Immobilie wird berücksichtigt, um die Rentenzahlungen zu bestimmen. Hierbei wird ermittelt, wie lange die Eigentümer voraussichtlich in der Immobilie wohnen bleiben werden.
- Zinssatz: Der zugrunde gelegte Zinssatz hat einen Einfluss auf die Höhe der Immobilienrente. Ein niedriger Zinssatz kann zu höheren Rentenzahlungen führen.
- Sonstige Vereinbarungen: Weitere individuelle Vereinbarungen, wie beispielsweise Sonderleistungen oder zusätzliche Absicherungen, können in die Berechnung der Immobilienrente einfließen.
Es ist wichtig anzumerken, dass die genaue Berechnung der Immobilienrente von verschiedenen Faktoren abhängt und sich von Anbieter zu Anbieter unterscheiden kann. Es empfiehlt sich, sich von einem Fachexperten oder einem Anbieter für Immobilienverrentung beraten zu lassen, um eine individuelle Berechnung durchführen zu lassen.
So denken unsere Kunden
Über 137 verifizierte Bewertungen auf Trustpilot.
„Sehr gute Beratung und transparente Prozesse. Jede Frage wurde geduldig beantwortet. Man fühlt sich ernst genommen und kompetent beraten.“
„Sehr professionelle Abwicklung von A bis Z. Ich kann GNIW wärmstens empfehlen, wenn man eine unkomplizierte Lösung sucht und Vertrauen wichtig ist.“
„Ich bin kein Experte in Immobilienfragen — aber das musste ich auch gar nicht sein. Das Team hat alles erklärt, Geduld gehabt und nie Druck gemacht. So stellt man sich das vor.“
„Von Anfang bis Ende haben wir uns gut aufgehoben gefühlt. Die Kommunikation war klar, freundlich und immer auf Augenhöhe. Man merkt, dass hier echte Menschen mit echtem Interesse arbeiten — keine anonyme Abwicklung. Absolut empfehlenswert.“
„Selten so unkompliziert ein großes Thema angegangen. Das Team war immer erreichbar, immer freundlich — und das Ergebnis hat unsere Erwartungen übertroffen.“
Was ist Immobilienverrentung?
Die Immobilienverrentung bezeichnet im engeren Sinn den Verkauf einer Immobilie gegen eine monatliche Rente und ein Wohn- oder Nießbrauchrecht. Die Rente kann entweder lebenslang (Leibrente) oder für einen definierten Zeitraum (Zeitrente) gezahlt werden. Häufig werden unter dem Begriff aber auch andere Formen der Kapitalfreigabe zusammengefasst, bei denen der Verkäufer eine Einmalzahlung erhält. Dazu gehören der Teilverkauf und der Rückmietverkauf.
Muss ich meine Immobilienrente versteuern?
Immobilienleibrente und Immobilien-Zeitrente sind steuerpflichtig. Allerdings ist bei der Leibrente nur der Ertragsanteil von maximal 15 Prozent steuerpflichtig. Die Zeitrente wird vollständig zum persönlichen Steuersatz versteuert.
Aus steuerlicher Sicht ist der Rückmietverkauf deutlich attraktiver. Da es sich um einen regulären Immobilienverkauf handelt, greift die steuerliche Privilegierung der Eigenheimbesitzer. Haben Sie die Immobilie vor dem Rückmietverkauf mindestens 2 Jahre selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei. Dasselbe gilt auch für den Teilverkauf.
Einmalzahlung oder monatliche Zahlung: Was ist besser?
Die Leibrente war neben dem Teilverkauf lange die einzige Möglichkeit, eine Immobilie zu verkaufen, sie aber weiterhin zu bewohnen. Sie bietet auf den ersten Blick eine große Sicherheit, da die Rentenzahlungen bis zum Lebensende garantiert sind. Allerdings garantiert die Leibrente keinen fairen Kaufpreis für die Immobilie.
Hinzu kommen steuerliche Nachteile gegenüber der Einmalzahlung beim Rückmietverkauf. Die Leibrente muss teilweise versteuert werden, der Verkauf ist nach zwei Jahren Eigennutzung steuerfrei.
Die Rentenzahlung ist vor allem dann attraktiv, wenn sich Menschen die Verfügung über eine große Geldsumme nicht trauen und die Budgetierung ihres Vermögens sicher auslagern wollen. In allen anderen Fällen bietet der Rückmietverkauf mit der Einmalzahlung eine höhere Flexibilität bei gleichzeitiger Planungssicherheit.
Was kostet die Immobilienverrentung?
Mit der Immobilienverrentung sichern Sie sich das Recht, in der Immobilie wohnen zu bleiben. Der neue Eigentümer kann die Immobilie weder vermieten noch selbst nutzen, sodass Sie mit der Verrentung grundsätzlich einen geringeren Preis erzielen als auf dem freien Markt.
Beim Teilverkauf zahlen Sie eine monatliche Nutzungsgebühr von durchschnittlich 5 Prozent pro Jahr. Der Zinssatz wird allerdings nur für eine bestimmte Laufzeit fixiert – anschließend ist eine Erhöhung möglich. Bei einem späteren Verkauf berechnen viele Anbieter eine Provision von bis zu 6 Prozent. Außerdem wird der Wert der Immobilie immer mit einer hypothetischen Wertsteigerung berechnet. Dadurch wälzen die Anbieter das Risiko einer ausbleibenden Wertsteigerung auf den Verkäufer ab, der die Differenz bezahlen muss.
Die Leibrente ist die unsicherste Form der Verrentung, da erst mit dem Tod feststeht, wie viel Geld Sie für Ihre Immobilie erhalten haben werden.
Die Umkehrhypothek ist im Prinzip ein Kredit, sodass in jedem Fall Zinsen anfallen. Da die Zinsen erst mit dem Ablauf der Hypothek getilgt werden, wirkt der Zinseszinseffekt bei der Umkehrhypothek allerdings gegen Sie, sodass die Kosten über einem durchschnittlichen Konsumkredit liegen.
Beim Rückmietverkauf zahlen Sie eine ortsübliche Miete, solange sie in der Immobilie wohnen bleiben möchten. Ansonsten fallen keine Kosten an – sie erhalten den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie ausgezahlt.
Wie unterscheidet sich der Rückmietverkauf von der Leibrente und dem Teilverkauf?
Leibrente und Teilverkauf sind Wetten auf den Tod, bei denen nicht feststeht, wie viel Geld Sie letztlich für Ihre Immobilie erhalten. Beim Rückmietverkauf erhalten Sie immer den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie und wissen Sie bei Vertragsabschluss exakt, welchen Betrag Sie erhalten. Anschließend zahlen Sie lediglich die ortsübliche Miete, weitere Kosten entstehen nicht. Die Instandhaltung übernimmt die GNIW als neuer Verkäufer.