Leibrente Freiheit im Alter und Sicherheit in der Gegenwart?
Wenn die Immobilie zu groß wird oder nicht mehr zu den eigenen Bedürfnissen passt, wollen viele Menschen ihre Immobilie perspektivisch verkaufen – aber nicht immer wollen sie gleichzeitig sofort auf den Wohnraum verzichten, sondern selbst entscheiden, wann der beste Zeitpunkt für einen Umzug ist. Die Leibrente ist eine Möglichkeit, die Sicherheit einer eigenen Immobilie mit der Freiheit eines Mieters zu verbinden. Sie erhalten eine lebenslange Rente und bleiben in der Immobilie wohnen. Was auf dem ersten Blick wie ein Zugewinn an Sicherheit aussieht, ist aber mit einigen Unsicherheiten verbunden.
Die Leibrente basiert wesentlich auf der statistischen Lebenserwartung und daraus abgeleiteten Kapitalwertfaktor. Die Leibrente ist damit eine Wette auf den Tod: Leben Sie kürzer als statistisch zu erwarten ist, macht der Käufer mit dem Immobilienkauf per Leibrente ein Schnäppchen.
Wie wird die Leibrente berechnet?
Die Leibrente bezieht Immobilienwert, Wert des Wohnrechts und den sogenannten Kapitalwertfaktor ein und wird nach dieser Formel bestimmt:
(Immobilienwert – Wert des Wohnrechts) / Kapitalwertfaktor / 12 = Monatliche Leibrente
- Der Immobilienwert basiert auf einer Verkehrswertermittlung, wie Sie bei jedem Verkauf durchgeführt wird.
- Der Wert des Wohnrechts ergibt sich aus der fiktiven Miete für das Objekt, multipliziert mit dem Kapitalwertfaktor.
- Der Kapitalwertfaktorergibt sich aus der durchschnittlichen Lebenserwartung und einer angenommenen Wertsteigerung. Die Daten stammen aus den Tabellen des Statistischen Bundesamts, das für jede Altersgruppe und jedes Geschlecht eine statistische Lebenserwartung einen Kapitalwertfaktor auf Basis einer angenommenen Wertsteigerung von 5,5 Prozent aufgelistet
Das bedeutet: Die Leibrente ist eine doppelte Wette auf den Tod. Wenn Sie länger leben als statistisch erwartbar, erhalten Sie mehr Geld. Umgekehrt gilt: Bei einem frühen Ableben macht nur der Käufer ein gutes Geschäft und erhält die Immobilie für einen Bruchteil ihres eigentlichen Werts.
Steuern bei der Leibrente beachten
Die Immobilien-Leibrente durch den Verkauf des Hauses wird als Einkommen betrachtet und unterliegt grundsätzlich der Steuerpflicht. Es wird mit dem Ertragsanteil besteuert (§ 22 EStG). Die Rentenzahlungen enthalten einen steuerpflichtigen Zinsanteil. Die Höhe des Ertragsanteils hängt vom Alter des Rentenempfängers bei Beginn der Leibrentenzahlungen ab. Zum Beispiel beträgt der Ertragsanteil 18% bei einem Rentenempfänger, der 65 Jahre alt ist. Mit zunehmendem Alter des Empfängers sinkt der Prozentsatz des Ertragsanteils. Ein steuerfreier Bezug der Leibrente ist nur dann möglich, wenn das Gesamteinkommen des Empfängers gering ist.
Wie sicher ist die Leibrente wirklich?
Die Leibrente bietet die Sicherheit einer konstanten monatlichen Zahlung – aber was, wenn der Käufer Insolvenz anmeldet? Da Sie beim Immobilienverkauf mit Leibrente eine monatliche Zahlung vom Käufer erhalten, besteht immer ein Ausfallrisiko für die Zahlung. Gleichzeitig ist Immobilie bereits mit Vertragsschluss in den Besitz des Käufers übergegangen. Muss der Käufer eine Insolvenz anmelden, haben ihre Ansprüche zwar Vorrang vor allen anderen Gläubigern, trotzdem ist eine Zahlung dann nicht mehr garantiert.
Im schlimmsten Fall stehen Sie also buchstäblich mit leeren Händen da – ohne Immobilie und ohne Leibrente.
Für wen lohnt sich die Immobilien-Leibrente?
- Die Immobilien-Leibrente eignet sich in erster Linie für Menschen, die im Alter eine zusätzliche Einkommensquelle benötigen und gleichzeitig in ihrem Eigenheim oder einer anderen Immobilie wohnen bleiben möchten
- Außerdem kann die Immobilien-Leibrente auch für Personen sinnvoll sein, die keine Kinder oder Erben haben oder diesen keine Immobilie vererben möchten. Durch den Verkauf der Immobilie gegen eine lebenslange Rente können sie ihr Vermögen nutzen und sich eine stabile Einkommensquelle für den Ruhestand sichern, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen oder ihre Erben damit zu belasten.
- Auch für Menschen, die aus familiären oder gesundheitlichen Gründen in naher Zukunft einen Umzug in ein Pflegeheim oder betreutes Wohnen planen, kann die Immobilien-Leibrente eine interessante Option darstellen.
Immobilien-Leibrente: Wette auf den Tod
Die Immobilienleibrente ist eine wiederkehrende lebenslange Zahlung für den Verkauf der Immobilie. Die Höhe der Leibrente basiert dabei einerseits auf dem Wert der Immobilie abzüglich des Wohnwerts, andererseits auf der Lebenserwartung des Verkäufers.
Verkehrswert – Wert des Wohnrechts = zu verrentender Betrag
Der Wert des Wohnrechts basiert auf dem Mietwert und dem Kapitalwert-Vervielfältiger gemäß § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG. Er wird wiederum auf Basis der Sterbetafel berechnet und vom Bundesministerium für Finanzen jedes Jahr in einer Tabelle veröffentlicht. Dieser Tabelle liegt ein Zinssatz von 5,5 Prozent zugrunde – Banken rechnen allerdings unter Umständen mit einem anderen Zinssatz, sodass sich abweichende Vervielfältiger ergeben.
Damit wird die potenziell zu erzielende Miete ins Verhältnis zur durchschnittlichen Lebenserwartung des Verkäufers gesetzt:
Mietwert p.a. X Vervielfältiger = Wert des Wohnrechts
Der Vervielfältiger für einen 70-jährigen Mann liegt bei 10,008. Bei einer Immobilie mit einem Mietwert von 12.000 Euro pro Jahr ergibt sich so ein Wert des Wohnrechts von
12.000 Euro x 10,008 = 120.096 Euro
Liegt der Verkehrswert dieser Immobilie bei 400.000 Euro ergibt sich folgender zu verrentender Betrag:
400.000 Euro – 120.096 Euro = 279.004 Euro
Der zu vertretende Betrag wird nun durch den Leibrentenfaktor dividiert, um die Jahresrente zu erhalten.
279.004 € / (10,008/12) = 2.323 Euro / Monat
Die so ermittelte Leibrente beschreibt allerdings nur einen theoretischen Maximalwert, bei dem etwaige Gebühren, eine abweichende Verzinsung und der üblicherweise fällige Risikoabschlag nicht berücksichtigt werden. Dadurch unterscheiden sich die Angebote der verschiedenen Leibrenten-Anbieter zum Teil deutlich
Die Vor- und Nachteile der Immobilien-Leibrente
Die Vorteile der Immobilien-Leibrente
Regelmäßige Einkünfte
Wohnrecht
Instandhaltung
Die Nachteile der Immobilien-Leibrente
Hohe Kosten
Teurer Nießbrauch
Begrenzte Flexibilität
Steuer
Verlust des Erbes
Rückmietverkauf – Die bessere Alternative zur Leibrente
Der Rückmietverkauf bietet Ihnen echte Sicherheit durch lebenslanges Wohnrecht und sofortige finanzielle Unabhängigkeit durch die volle Auszahlung des Kaufpreises zum Fälligkeitszeitpunkt.
Kein Insolvenzrisiko – das Wohnrecht ist im Grundbuch verbrieft und kann auch von einem neuen Eigentümer nicht ohne Weiteres gebrochen werden
Leibrente oder Rückmietverkauf?
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So einfach ist der Rückmietverkauf mit der GNIW
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Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Immobilienrente?
Die Leibrente bezeichnet eigentlich jeden Bezug, der auf Lebenszeit an eine Person ausgezahlt wird – also auch die Altersrente oder die betriebliche Vorsorge. Die Immobilienrente ist eine besondere Form der Leibrente – beide Begriffe werden aber vielfach synonym verwendet.
Ist die Leibrente steuerfrei?
Immobilienverkäufe sind steuerpflichtig, wenn Sie privat ohne Spekulationsabsicht verkauft wird. Während der Rückmietverkauf steuerfrei ist, gilt dieses Privileg für den Immobilienverkauf mit Leibrente nicht – ein Teil der Leibrente ist steuerpflichtig. Die Höhe des Anteils ergibt sich aus dem Alter zum Zeitpunkt des Empfangs der Leibrente und liegt zwischen 85 und 5 Prozent.
Ist die Leibrente sicher?
Ihre Leibrente ist so lange sicher, wie der Käufer keine Insolvenz anmelden muss. Dieses Risiko ist real, denn die Leibrente ist auch für den Käufer eine Spekulation. Schließlich liegt den Kapitalwerttabellen immer ein angenommener Wertzuwachs zugrunde – bei den Sterbetafeln des Bundes zum Beispiel 5,5 Prozent. Fallen die Immobilienpreise, wird die Leibrente im Verhältnis zum Immobilienwert teurer. Auch aus einer anderen Richtung ist Leibrente bedroht: Die Leibrente wird nicht, wie bei Mieten üblich, an den Preisindex gebunden. Eine starke Inflation senkt also die effektive Kaufkraft der monatlichen Leibrente. Im Mai 2022 beträgt Inflation 7,9 Prozent. Wer eine Leibrente von 1000 Euro erhält, verliert so Kaufkraft im Wert von 79 Euro.
1. Vermietete Wohnimmobilien taugen nur zur Kapitalanlage
Der wohl wichtigste Grund dafür, dass vermietete Wohnimmobilien am Transaktionsmarkt weniger wert sind als unvermietete, liegt daran, dass vermietete Objekte in Deutschland beinahe ausschließlich zur Kapitalanlage in Betracht kommen. Grund dafür ist der strenge Mieterschutz, der zudem in den vergangenen Jahren weiter verschärft worden ist. So ist die Eigenbedarfskündigung von Mietverträgen heutzutage kaum mehr möglich. Wer also eine Wohnimmobilie mit einem Mieter kauft, erwirbt nicht nur die Immobilie, sondern übernimmt auch den Mietvertrag. Denn es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Die Folge für den Immobilienmarkt und die Nachfrage nach vermieteten Wohnungen ist klar. Da Selbstnutzer als potenzielle Käufer von Vornherein als Kaufinteressenten wegfallen, sinkt die Anzahl der möglichen Käufer erheblich – und aufgrund der sinkenden Nachfrage damit auch der Preis.
2. Mieter haben Angst vor neuen Eigentümern und lassen sie das spüren
Es gehört schon einiges an Mut dazu, eine vermietete Wohnung zu kaufen. In vielen Fällen sind die Mieter, die in der Immobilie wohnen, verunsichert und fürchten – selbst wenn dieser Fall nicht eintreten sollte –, dass ihnen zeitnah gekündigt oder zumindest die Miete erhöht wird. Da helfen auch die meisten Beschwichtigungen und der Verweis auf die Gesetzeslage nicht. Diese Verunsicherung bewirkt ihrerseits Vorurteile gegenüber den neuen Eigentümern. Häufig lassen Mieter daher potenzielle Käufer gar nicht erst zu Besichtigungen in die Wohnung, erteilen wenig bis kaum Auskünfte zum Zustand der Wohnung und betrachten insgesamt den Käufer mit Argusaugen. Die Folge spüren logischerweise auch Verkäufer von vermieteten Wohnimmobilien. Sie können ihre Immobilien häufig lange nicht verkaufen und sehen sich gezwungen, den Verkaufspreis nach und nach zu senken.
3. Die Berechnung der Finanzierung basiert immer auf der Ist-Miete
Auch die Berechnung der Finanzierung erfolgt bei vermieteten Immobilien anders, nämlich von hinten aufgerollt. Eine leerstehende Wohnimmobilie wird nach aktuellen Angebotspreisen bewertet, dabei gelten ganz andere Miethöhen. Das ist vor allem für Kreditinstitute wie Banken, Sparkassen und Versicherungen das maßgebliche Kriterium zur Berechnung des Finanzierungskredites. Vermietete Wohnungen werfen im Vergleich dazu in der Regel geringere Nettokaltmieten ab, was sich negativ auf die Mietrendite und folglich auf die Absicherung des Kredites auswirkt. Dabei gilt stets der Grundsatz: Mietsteigerungspotenziale ebenso wie zukünftige Einkommenssteigerungen der Käufer werden von Banken grundsätzlich nicht berücksichtigt. Für sie sind die Einnahmen und Ausgaben zum Zeitpunkt des Erwerbs entscheidend. Die Folge: Der Immobilienmarkt unterscheidet zwischen leerstehenden und vermieteten Wohnungen, wobei vermietete Wohnungen mit Preisabschlägen gehandelt werden.
4. Regulierungen haben den Markt nervös gemacht
Vor diesem Hintergrund haben die verschärften Regulierungen rund um den Mietwohnungsmarkt der vergangenen Jahre die Sorgen der Finanzierer und Käufer erhöht. Allein der Berliner Mietendeckel hat, obwohl am Ende vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt, dazu geführt, dass vermietete Wohnimmobilien deutliche Preisabschläge erfahren mussten. Das war nicht anders zu erwarten, weil mit dem Mietendeckel Mietobergrenzen eingeführt wurden und überhöhte Mieten gesenkt werden mussten. Auch wenn das Berliner Gesetz aktuell nicht mehr gültig ist, bleibt bei einem Blick auf die zunehmende Regulatorik am Mietwohnungsmarkt deutlich, was uns in den kommenden Jahren erwartet. Es werden weitere Maßnahmen zum Mieterschutz und zugleich Mietsteigerungsgrenzen eingeführt werden. Für vermietete Wohnungen werden sich diese ausgeweiteten Mieterrechte negativ auf die Beleihungswerte und damit auf die potenziellen Verkaufspreise auswirken.
5. Abstandszahlungen an Mieter steigen rasant
Wenn Vermieter aber doch wollen, dass ihre Mieter ausziehen, werden Abstandszahlungen fällig. In manchen Städten sind inzwischen Auszugsprämien von 500 bis 1.000 Euro je Quadratmeter an der Tagesordnung. Wer also eine Wohnung mit 100 Quadratmetern sein Eigen nennt und den Mieter zum Auszug bewegen möchte, muss mit zusätzlichen Kosten zwischen 50.000 und 100.000 Euro rechnen, Tendenz weiter steigend. Banken indes können solche Zahlungen in der Regel nicht finanzieren, so dass auf der einen Seite eine Investition in eine vermietete Wohnimmobilie nur etwas für Gutbetuchte ist und auf der anderen Seite durchschnittliche Käufer noch vorsichtiger sein müssen beim Erwerb vermieteter Wohnungen. Beides wirkt sich abermals negativ auf die Preisen aus, die potenzielle Käufer vermieteter Wohnimmobilien zu zahlen bereit sind.
Erhalten Erben weiter meine Leibrente?
Nein, grundsätzlich ist eine Leibrente nicht vererbbar. Allenfalls gibt es die Möglichkeit, im Vertrag eine minimale Anzahl von Zahlungen zu vereinbaren. Beim vorzeitigen Ableben würden vereinbarte Restzahlen dann in den Nachlass übergehen.
Ist die Leibrente fair?
Die Leibrente ist nur dann fair, wenn Sie mindestens die statistische Lebenserwartung erreichen. Ansonsten erhält der Käufer die Immobilie unter dem Marktwert.
Wie viel Leibrente erhalte ich?
Herr Meier ist 80 Jahre möchte seine Rente aufbessern, aber seinen Wohnort nicht aufgeben. Die Immobilie ist 500.000 Euro wert. Wie viel ist das Wohnrecht wert und welche Leibrente kann er erhalten? Da die Immobilie selbst genutzt ist, liegen keine Daten zur Miete vor. Daher wird die ortsübliche Miete eines vergleichbaren Objekts zugrunde gelegt. Bei der Bewertung des lebenslangen Wohnrechts darf die Jahresmiete den Immobilienwert/18,6 nicht überschreiten. In diesem Fall also 26.881 Euro im Jahr. Die tatsächliche Miete beträgt in der Region für ein vergleichbares Objekt allerdings bei nur 24.000 Euro im Jahr.
Dieser Wert wird mit dem Kapitalwertfaktor multipliziert. In der Tabelle des Statistischen Bundesamts findet sich für einen 80-jährigen Mann der Faktor 6,567. Das Wohnrecht ist damit 24.000*6.5675= 157.620 Euro wert.
Daraus ergibt sich folgende Leibrente für Herrn Müller.
(Immobilienwert – Wert des Wohnrechts )/ (Leibrentenbarwertfaktor/12)= Monatliche Rente
(500.000 Euro – 157.620 Euro) / (6.5676 / 12) = 4.344 Euro
Davon muss zusätzlich ein Teil versteuert werden.
Lebt Herr Müller nur 5 Jahre, erhält er insgesamt nur 260.040 Euro.
Lebt er dagegen 10 Jahre, erhält er insgesamt 520.000 Euro und damit mehr als die Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wert war.
Gibt es Alternativen zur Leibrente?
Die Leibrente erscheint vielen Menschen attraktiv, die ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben. Aber die damit verbundene Spekulation macht die Leibrente für Menschen, die echte Freiheit und Sicherheit wollen, unattraktiv. Beim Rückmietverkauf erhalten Sie den vollen Verkehrswert ihrer bewohnten Immobilie ausgezahlt und erhalten im Gegenzug ein lebenslanges Mietrecht. Statt eine Wette auf ihre Lebenserwartung einzugehen und nur kleine Zahlungen zu erhalten, verfügen Sie sofort über ihr gesamtes verflüssigtes Vermögen, erfüllen Sie Wünsche und Träume und sichern das Erbe ihrer Nachkommen.
Warum gibt es beim Rückmietverkauf mit der GNIW kein Insolvenzrisiko?
Beim Rückmietverkauf erhalten Sie sofort den vollen Kaufpreis ausgezahlt – und die Immobilie geht wie bei einem normalen Verkauf erst in unser Eigentum über, sobald der Kaufpreis auf ihrem Konto ist. Bei der Leibrente sind Zahlungen auf viele Jahre verteilt, der Eigentümer wechselt aber sofort. Außerdem ist eine Insolvenz der Immobiliengesellschaft praktisch ausgeschlossen, weil die Immobilien von einer eigenen Objektgesellschaft ohne laufende Kosten gehalten werden.
Kann ich trotz Hypothek mein Haus gegen Leibrente verkaufen?
Mit einer Restschuld finden Sie in der Regel keinen Leibrenten-Anbieter, der die Immobilie kauft. Das hat mit der Wette auf den Tod zu tun, denn wenn sie früher sterben, macht der Anbieter ein besseres Geschäft. Ist die Grundschuld dann noch nicht getilgt, mindert sich der Profit für den Anbieter der Leibrente. Anders ist das beim Rückmietverkauf: Eine Restschuld ist unproblematisch, da sie einfach aus dem erzielten Kaufpreis getilgt wird. Sie erhalten dann den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie abzüglich der Restschuld ausgezahlt.
