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Umkehrhypothek einfach erklärt: So funktioniert's

Chancen, Grenzen und Alternativen zur lebenslangen Verschuldung: So leben Sie im Alter sorglos und glücklich wo Sie möchten!

Im Alter wird die Rente für immer mehr Menschen zu knapp, um damit komfortabel zu leben. Gleichzeitig besitzen viele eine Immobilie, die in den letzten Jahren häufig enorm im Wert gestiegen. Manche Menschen überlegen daher, eine Umkehrhypothek aufzunehmen, um ihre Rente aufzubessern, ohne dafür die Immobilie aufgeben zu müssen.

Inhaltsverzeichnis

So funktioniert eine Umkehrhypothek

Eine Umkehrhypothek ermöglicht älteren Immobilieneigentümern, einen Teil des Eigenkapitals in ihrer Immobilie in Form von Geld zu erhalten, ohne die Immobilie verkaufen oder umziehen zu müssen.

 

Im Wesentlichen funktioniert die Umkehrhypothek umgekehrt zur herkömmlichen Hypothek. Bei einer herkömmlichen Hypothek wird Geld von einer Bank geliehen, um ein Haus zu kaufen oder zu refinanzieren, während bei einer Umkehrhypothek eine Bank oder ein Finanzinstitut Geld an einen älteren Immobilieneigentümer auszahlt, der die Immobilie als Sicherheit verwendet.




Rente aufbessern durch Umkehrhypothek

Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hypothek müssen bei einer Umkehrhypothek keine monatlichen Zahlungen geleistet werden. Stattdessen erhält der Eigentümer das Geld als Einmalzahlung oder in Form von monatlichen Auszahlungen, während er weiterhin in der Immobilie lebt. Die Rückzahlung der Umkehrhypothek erfolgt erst, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft, verstorben ist oder die Immobilie nicht mehr als seinen Hauptwohnsitz nutzt. Zu diesem Zeitpunkt wird der Kreditgeber das geliehene Geld sowie Zinsen und Gebühren aus dem Verkaufserlös der Immobilie zurückfordern.

 

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Umkehrhypothek mit Risiken verbunden ist, insbesondere wenn der Eigentümer die Immobilie nicht mehr als seinen Hauptwohnsitz nutzt oder wenn der Verkaufserlös der Immobilie nicht ausreicht, um das geliehene Geld und die anfallenden Kosten vollständig zurückzuzahlen. Es empfiehlt sich daher, sich von einem unabhängigen Finanzberater oder Anwalt beraten zu lassen, bevor man eine Umkehrhypothek in Betracht zieht.

 

Umkehrhypothek – Kurzdefinition

Die Umkehrhypothek, auch bekannt als “Reverse Mortgage” oder “Leibrente”, ist ein Finanzinstrument, das speziell für Immobilieneigentümer im Rentenalter entwickelt wurde. Bei einer Umkehrhypothek erhält der Immobilienbesitzer eine monatliche Zahlung oder eine Einmalzahlung, basierend auf dem Wert seines Eigenheims. Im Gegenzug verpflichtet sich der Kreditnehmer, die Immobilie bis zu seinem Tod oder dem Verkauf der Immobilie zu bewohnen.

Wie wird die Umkehrhypothek berechnet ?

Bei der Berechnung einer Umkehrhypothek und der Bestimmung der Zinssätze sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen:

1

Immobilienwert

Der Wert der Immobilie ist einer der Hauptfaktoren bei der Berechnung der Umkehrhypothek. Ein unabhängiger Gutachter schätzt den Marktwert der Immobilie, der als Grundlage für die Darlehensberechnung dient.

2

Alter der Eigentümer

Das Alter der Immobilieneigentümer spielt eine Rolle bei der Bestimmung der Höhe des Darlehens. Je älter die Eigentümer sind, desto höher kann der Darlehensbetrag sein. Die erwartete Restlebensdauer der Eigentümer wird ebenfalls berücksichtigt.

3

Zinssatz

Die Höhe der Zinsen für eine Umkehrhypothek variiert je nach Finanzinstitut und Marktbedingungen. Es ist wichtig, verschiedene Angebote zu vergleichen, um den besten Zinssatz zu erhalten. Die Zinsen können fix oder variabel sein und wirken sich auf den Gesamtbetrag aus, der im Laufe der Zeit zurückgezahlt werden muss.

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Auszahlungsoptionen

Die Art der Auszahlung beeinflusst ebenfalls die Berechnung der Umkehrhypothek. Es gibt verschiedene Optionen, wie zum Beispiel eine Einmalzahlung, eine monatliche Zahlung über einen festgelegten Zeitraum oder eine Kombination aus beidem. Jede Option hat Auswirkungen auf den Darlehensbetrag und die Zinszahlungen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genaue Berechnung der Umkehrhypothek von verschiedenen Faktoren abhängt und von Fall zu Fall unterschiedlich sein kann. Es empfiehlt sich, professionelle Finanzberater oder Hypothek-Experten zu konsultieren, um eine genaue Berechnung und Informationen zu den aktuellen Zinssätzen zu erhalten.

Bei einer Umkehrhypothek fallen Zinsen und Gebühren an, die den Gesamtbetrag erhöhen, der im Laufe der Zeit zurückgezahlt werden muss. Daher ist es wichtig, die langfristigen Auswirkungen und die finanzielle Tragfähigkeit sorgfältig zu bewerten, bevor man sich für eine Umkehrhypothek entscheidet.



Was sind die Gründe für die Umkehrhypothek?

Es kann eine attraktive Option für Personen sein, die im Rentenalter sind und über beträchtliches Eigenkapital in ihrer Immobilie verfügen. Hier sind einige Gründe, für wen die Umkehrhypothek in Frage kommen könnte

Senioren ohne ausreichende Ersparnisse

Wenn ältere Menschen über begrenzte Ersparnisse verfügen, aber einen beträchtlichen Wert in ihrer Immobilie haben, kann eine Umkehrhypothek eine Möglichkeit sein, zusätzliches Geld zu erhalten, um den Lebensunterhalt zu sichern oder unvorhergesehene Ausgaben zu decken.

Erhaltung des Lebensstandards im Ruhestand

Viele Senioren möchten ihren gewohnten Lebensstil im Ruhestand beibehalten. Mit einer Umkehrhypothek können sie ihr Eigenkapital nutzen, um monatliche Auszahlungen zu erhalten, die ihnen dabei helfen, finanziell unabhängig zu bleiben und ihre Lebensqualität zu bewahren.

Deckung von medizinischen Kosten

Gesundheitsausgaben können im Alter erheblich ansteigen. Eine Umkehrhypothek kann älteren Menschen helfen, die hohen Kosten für medizinische Behandlungen, Pflege oder medikamentöse Versorgung zu bewältigen, ohne ihre Immobilie verkaufen zu müssen.

Reduzierung anderer Schulden

Wenn ältere Menschen mit hohen Schulden, wie Kreditkartenschulden oder Krediten, konfrontiert sind, können sie eine Umkehrhypothek nutzen, um diese Schulden abzuzahlen und ihre monatlichen finanziellen Verpflichtungen zu reduzieren.

Flexibilität bei der Nutzung des Kapitals

Das erhaltenen Geld aus einer Umkehrhypothek kann für verschiedene Zwecke verwendet werden, sei es für Reisen, Renovierungen oder um den Enkeln finanzielle Unterstützung zu bieten. Senioren haben die Freiheit, das Geld nach ihren individuellen Bedürfnissen einzusetzen.

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Umkehrhypothek – Alle Vor- und Nachteile auf einen Blick

Erfahren Sie alles über die wichtigsten Aspekte der Umkehrhypothek

Umkehrhypothek in Deutschland: Zinstilgung während der Immobilienrente

In vielen Ländern ist die Umkehrhypothek beliebt, weil Sie für den Eigentümer sofort finanzielle Mittel verfügbar macht, ohne das sich für ihn etwas ändert. In Deutschland wird die Umkehrhypothek nur mit einer Tilgung der anfallenden Zinsen angeboten. Neben der lebenslangen Verschuldung durch die Umkehrhypothek wird die Immobilienrente damit durch die laufend fällige Zinstilgung geschmälert.  Der Zinssatz liegt in Deutschland üblicherweise mindestens 3 Prozent über den üblichen Zinssätzen für normale Hypotheken. Dadurch ist die Umkehrhypothek vergleichsweise teuer und die Tilgung schmälert die Auszahlung auf Dauer.

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Die Vorteile der Umkehrhypothek

Keine monatlichen Rückzahlungen

 

Im Gegensatz zu herkömmlichen Hypotheken müssen bei einer Umkehrhypothek keine monatlichen Zahlungen geleistet werden. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt erst, wenn der Kreditnehmer die Immobilie verkauft, auszieht oder verstirbt. Dies kann eine erhebliche finanzielle Entlastung für Rentner sein, die möglicherweise über ein begrenztes Einkommen verfügen.

Sicherung des Wohnsitzes

 

Eine der wichtigsten Vorteile der Umkehrhypothek ist, dass der Kreditnehmer das Recht hat, in der Immobilie zu wohnen, solange er lebt. Dies bedeutet, dass sie nicht gezwungen sind, ihr Zuhause zu verlassen, selbst wenn das Darlehen vollständig ausgeschöpft ist. Dies kann Rentnern ein Gefühl von Sicherheit und Stabilität geben.



Finanzielle Flexibilität im Ruhestand

 

 Die Umkehrhypothek bietet Rentnern die Möglichkeit, ihre im Eigenheim gebundene Kapitalquelle zu nutzen, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen. Sie können die Auszahlungen aus der Umkehrhypothek verwenden, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten, Gesundheitskosten zu decken oder andere finanzielle Bedürfnisse zu erfüllen.




 Kein Risiko der Überschuldung

 

Da die Umkehrhypothek auf dem Wert der Immobilie basiert, gibt es für den Kreditnehmer kein Risiko der Überschuldung. Selbst wenn der Wert der Immobilie während der Laufzeit des Darlehens sinkt, ist der Kreditnehmer nicht verpflichtet, den Differenzbetrag zurückzuzahlen. Die Umkehrhypothek ist durch die Immobilie selbst abgesichert, was den Kreditnehmer vor finanziellen Risiken schützen kann.

 

Die Nachteile der Umkehrhypothek

Auszug der Eigentümer

 

Wenn die Eigentümer beschließen, aus dem Haus auszuziehen, sei es aus persönlichen Gründen oder aufgrund einer Entscheidung für betreutes Wohnen oder eine andere Wohnsituation, kann die Umkehrhypothek fällig werden. Die fällige Summe kann entweder aus eigener Tasche oder durch den Verkauf der Immobilie beglichen werden.

Tod der Eigentümer

 

Wenn einer oder beide Eigentümer sterben, tritt der sogenannte “Schutz des überlebenden Ehepartners” in Kraft. Dies bedeutet, dass der überlebende Ehepartner weiterhin im Haus wohnen bleiben kann, ohne die Umkehrhypothek zurückzahlen zu müssen. Erst nach dem Auszug oder dem Tod des überlebenden Ehepartners wird die Umkehrhypothek fällig.



Verkauf der Immobilie

 

Die Umkehrhypothek bietet Rentnern die Möglichkeit, ihre im Eigenheim gebundene Kapitalquelle zu nutzen, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen. Sie können die Auszahlungen aus der Umkehrhypothek verwenden, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten, Gesundheitskosten zu decken oder andere finanzielle Bedürfnisse zu erfüllen.

Rückzahlung der Umkehrhypothek

 

Wenn die Umkehrhypothek fällig wird, sei es aufgrund eines Auszugs oder des Todes der Eigentümer, muss die ausstehende Summe inklusive Zinsen und Gebühren beglichen werden. Dies kann entweder durch den Verkauf der Immobilie oder durch andere finanzielle Mittel, wie Ersparnisse oder eine Lebensversicherung, erfolgen.

Umkehrhypothek: Hohe Schuldenlast durch Zinseszinseffekt

Die Umkehrhypothek ist eine Form des Kredits. Allerdings zahlen Sie als Darlehensnehmer keine Tilgungsraten während der Kreditlaufzeit, die Schuld wird erst mit dem Ende der Laufzeit fällig. Dadurch steigt die Schuldenlast im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen sehr stark an. 

 

Die Basis für die Berechnung der Darlehenshöhe ist der Immobilienwert abzüglich eines Risikoabschlags. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro und einem Risikoabschlag von 25 Prozent darf das Darlehen 375.000 nicht überschreiten.

 

Bei einer Laufzeit von 20 Jahren gibt sich damit eine mögliche Zahlung von 

 

375.000 Euro / 20 Jahre / 12 Monate = 1.562,50 Euro pro Monat

 

In dieser Rechnung werden allerdings weder Zinsen noch etwaige Zusatzgebühren berücksichtigt, welche die Auszahlung mindern.

Umkehrhypothek: Wann Ihre Erben die Immobilie verlieren

Bei einer Umkehrhypothek bleibt die Immobilie zwar Ihr Eigentum, nach Ihrem Tod werden allerdings die gesamte Hypothek inklusiver aller angefallenen Zinsen und Gebühren sofort fällig – ansonsten darf die Bank die Immobilie versteigern, um die Außenstände zu begleichen. Etwaige Restbeträge würden dann an die Erben gehen. 

Lohnt sich die Umkehrhypothek für Eigentümer?

Wenn die Rente im Alter knapp ist, wächst bei vielen Immobilienbesitzern der Wunsch, das eigene Betongold zu verflüssigen, um den eigenen Lebensstandard zu verbessern. Während in den USA und anderen Ländern die “Reverse Mortage” durch die vollständige Zahlungsfreiheit zu Lebzeiten beliebt ist, macht die Belastung durch die Zinstilgung die Umkehrhypothek in Deutschland wesentlich unattraktiver. 

Zudem bezahlen Eigentümer bei der Umkehrhypothek den zusätzlichen finanziellen Spielraum mit Flexibilität. Ein Verkauf ist mit einer neuen Hypothek deutlich erschwert und ein Auszug in ein altersgerechtes Zuhause dadurch mindestens verkompliziert. Im schlechtesten Szenario müssen die Immobilienkosten, die Hypothek und die Miete für ein neues Zuhause bezahlt werden, bis die Immobilie einen neuen Besitzer gefunden hat.

Umkehrhypothek: Immobienrente ist steuerfrei

Durch die Umkehrhypothek erhalten Sie als Eigentümer eine regelmäßige Immobilienrente, die für die Steuerlast allerdings keine Rolle spielt. Steuerpflichtig sind nur Einkommensarten nach dem Einkommensteuergesetz und die Erwirtschaftung einer Immobilienrente mit einer Umkehrhypothek fällt nicht darunter. Außer den Kosten der Umkehrhypothek fallen also keine regelmäßigen Kosten durch die Umkehrhypothek an.

Statt Verschuldung auf Lebenszeit: Rückmietverkauf mit der GNIW

Lebenslange Verschuldung ist nicht alternativlos, wenn Sie im Alter einen Teil Ihres Vermögens genießen möchten, ohne dafür Ihr Zuhause verlassen zu müssen. Mit dem Rückmietverkauf bieten wir Ihnen eine flexible Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben. 

Wir kaufen die bewohnte Immobilie zu ihrem vollen Verkehrswert und Sie erhalten einen Mietvertrag, den wir niemals kündigen können. Das bedeutet: Sie bleiben so lange in der Immobilie wohnen, wie Sie möchten, aber ziehen aus, wann immer Sie wollen. Der Rückmietverkauf verbindet so die Sicherheit eines Immobilieneigentümers mit der Flexibilität eines Mieters und macht dabei einen großen Teil Ihres Vermögens zur sofortigen Verwendung verfügbar.

Umkehrhypothek und Rückmietverkauf im Vergleich

Umkehrhypothek

Rückmietverkauf

Eine sichere Alternative zur Umkehrhypothek

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Umkehrhypothek auch mit Risiken verbunden sein kann, wie beispielsweise steigenden Zinsen oder einer geringeren Immobilienbewertung. Die GNIW bietet eine eigene Alternative zur Umkehrhypothek – den Rückmietverkauf. Durch den Rückmietverkauf können Sie das in Ihrer Immobilie gebundene Vermögen sofort verfügbar machen. Sie können die Immobilie weiterhin nutzen, solange Sie möchten, und Ihr Vermögen nach Belieben nutzen – ohne hohe Kreditschulden und ohne eine Bank im Nacken. Auf diese Weise sichern Sie sich Flexibilität und gleichzeitig Sicherheit. Durch das Rundum-sorglos-Paket kommen keine Kosten, z.B. für Instandhaltungen, auf die Kunden zu. Dies ist einzigartig in Deutschland. Das erfahrene Team der GNIW steht bereit, um Sie bei jedem Schritt des Prozesses zu unterstützen und Ihnen ein Höchstmaß an Service und Kundenzufriedenheit zu bieten.

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Die Basis für den Rückmietverkauf bildet immer eine faire Verkehrswertermittlung. Damit wir Ihnen bereits vor der Besichtigung eine erste Wertschätzung geben können, nennen Sie uns einfach die wichtigsten Daten zu Ihrer Immobilie über unser Formular. Anschließend melden wir uns so schnell wie möglich mit einem ersten Angebot und einer Einladung zum Kennenlernen!

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2

Termin vor Ort

Beim Vor-Ort-Termin ist Raum für Ihre Fragen und Bedenken zum Prozess des Rückmietverkaufs. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch den Prozess und nehmen die abschließenden Details für die Immobilienbewertung auf. Anschließend machen wir Ihnen ein verbindliches Angebot und senden Ihnen den fertigen Kauf- und Mietvertrag. 

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Auszahlung

Nach der Vertragsunterzeichnung leiten wir die formalen Schritte in die Wege, um den Verkauf abschließend abzuwickeln und ihnen den Kaufpreis sofort nach Kaufpreisfälligkeit auszuzahlen.

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Häufig gestellte Fragen zur Umkehrhypothek

Der Umkehrhypothek entspricht einer normalen Hypothek, die als Grundschuld eingetragen wird. Sie gibt der Bank das Recht, die Immobilie im Zweifel zu verkaufen, um die ausgezahlte Kreditsumme zurückzuerhalten, aber sie ist kein Eigentumswechsel. Bei der Umkehrhypothek bleibt Sie also Eigentümer – mit allen Pflichten. Erst im Todesfall müssen die Erben die Hypothek sofort bedienen, ansonsten wird die Immobilie versteigert. 

Die Fälligkeit der vereinbarten Kreditsumme ist bei der Umkehrhypothek – wie bei jedem anderen Darlehen – vertraglich festgelegt. Das kann beispielsweise zu einem vorher definierten Datum sein, an dem die Bewohner der beliehenen Immobilie ausziehen. Oder aber es geschieht mit dem Tod des Eigentümers. In diesem Fall wird das Objekt erst nach dem Ableben veräußert und die Kreditsumme aus dem Verkaufserlös begleichen. 

Die Zinsen für eine Umkehrhypothek variieren je nach Bank und Antragsteller, liegen aber durchschnittlich 2-3 Prozent höher als bei einer normalen Hypothek. Das liegt am höheren Risiko, dass die Bank durch die verzögerte Tilgung mit der Umkehrhypothek tragen muss.

Im Normalfall akzeptieren Kreditgeber eine Immobilie nur dann als Sicherheit für die Umkehrhypothek, wenn sie vollständig abbezahlt und damit hypothekenfrei ist. Falls die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist, kommt der Rückmietverkauf trotzdem infrage. Aus dem Kaufpreis wird dann die Hypothek vollständig getilgt, bevor Sie den gesamten Restbetrag erhalten. 

Eine Umkehrhypothek bedeutet einen sofortigen Zugewinn an finanzieller Freiheit und (im Fall der Verrentung) Sicherheit. Für den Immobilieneigentümer ändert sich unmittelbar nichts, außer dass die Zinsen aus der Hypothek bedient werden müssen. Die Tilgung wird so auf einen späteren Zeitpunkt verschoben bzw. an die Erben übertragen. 

Der Vorteil der Umkehrhypothek ist zugleich der größte Nachteil. Denn die finanzielle Freiheit wird mit einer dauerhaften Abhängigkeit erkauft. Die lebenslange Verschuldung geht sogar auf die Erben über und begleitet die Familie damit für eine lange Zeit. Zusammen mit den vergleichsweisen hohen Kosten ist die Umkehrhypothek für viele Menschen nicht interessant – zumal es mit dem Rückmietverkauf eine tragfähige Alternative ohne jede Verschuldung gibt. 

Mit dem Rückmietverkauf können Sie Ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben – solange Sie wollen, mit einem unkündbaren Mietvertrag. Sie selbst kündigen jederzeit und genießen so vollständige Flexibilität für die Gestaltung Ihres Ruhestands. Sie ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Sie weder die hohen Zinsen in Kauf nehmen noch ihre Erben mit einer Hypothek belasten, sondern sorglos über Ihr Vermögen verfügen wollen.

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