Immobilienverkauf mit Leibrente: Lohnt sich das?

Die Leibrente bezeichnet eigentlich jeden Bezug, der auf Lebenszeit an eine Person ausgezahlt wird – also auch die Altersrente oder die betriebliche Vorsorge. Die Immobilienrente ist eine besondere Form der Leibrente – beide Begriffe werden aber vielfach synonym verwendet.

Immobilienverkäufe sind steuerpflichtig, wenn Sie privat ohne Spekulationsabsicht verkauft wird.  Während der Rückmietverkauf steuerfrei ist, gilt dieses Privileg für den Immobilienverkauf mit Leibrente nicht – ein Teil der Leibrente ist steuerpflichtig. Die Höhe des Anteils ergibt sich aus dem Alter zum Zeitpunkt des Empfangs der Leibrente und liegt zwischen 85 und 5 Prozent.

Ihre Leibrente ist so lange sicher, wie der Käufer keine Insolvenz anmelden muss. Dieses Risiko ist real, denn die Leibrente ist auch für den Käufer eine Spekulation. Schließlich liegt den Kapitalwerttabellen immer ein angenommener Wertzuwachs zugrunde – bei den Sterbetafeln des Bundes zum Beispiel 5,5 Prozent. Fallen die Immobilienpreise, wird die Leibrente im Verhältnis zum Immobilienwert teurer. Auch aus einer anderen Richtung ist Leibrente bedroht: Die Leibrente wird nicht, wie bei Mieten üblich, an den Preisindex gebunden. Eine starke Inflation senkt also die effektive Kaufkraft der monatlichen Leibrente. Im Mai 2022 beträgt Inflation 7,9 Prozent. Wer eine Leibrente von 1000 Euro erhält, verliert so Kaufkraft im Wert von 79 Euro.

1. Vermietete Wohnimmobilien taugen nur zur Kapitalanlage

Der wohl wichtigste Grund dafür, dass vermietete Wohnimmobilien am Transaktionsmarkt weniger wert sind als unvermietete, liegt daran, dass vermietete Objekte in Deutschland beinahe ausschließlich zur Kapitalanlage in Betracht kommen. Grund dafür ist der strenge Mieterschutz, der zudem in den vergangenen Jahren weiter verschärft worden ist. So ist die Eigenbedarfskündigung von Mietverträgen heutzutage kaum mehr möglich. Wer also eine Wohnimmobilie mit einem Mieter kauft, erwirbt nicht nur die Immobilie, sondern übernimmt auch den Mietvertrag. Denn es gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Die Folge für den Immobilienmarkt und die Nachfrage nach vermieteten Wohnungen ist klar. Da Selbstnutzer als potenzielle Käufer von Vornherein als Kaufinteressenten wegfallen, sinkt die Anzahl der möglichen Käufer erheblich – und aufgrund der sinkenden Nachfrage damit auch der Preis.

2. Mieter haben Angst vor neuen Eigentümern und lassen sie das spüren

Es gehört schon einiges an Mut dazu, eine vermietete Wohnung zu kaufen. In vielen Fällen sind die Mieter, die in der Immobilie wohnen, verunsichert und fürchten – selbst wenn dieser Fall nicht eintreten sollte –, dass ihnen zeitnah gekündigt oder zumindest die Miete erhöht wird. Da helfen auch die meisten Beschwichtigungen und der Verweis auf die Gesetzeslage nicht. Diese Verunsicherung bewirkt ihrerseits Vorurteile gegenüber den neuen Eigentümern. Häufig lassen Mieter daher potenzielle Käufer gar nicht erst zu Besichtigungen in die Wohnung, erteilen wenig bis kaum Auskünfte zum Zustand der Wohnung und betrachten insgesamt den Käufer mit Argusaugen. Die Folge spüren logischerweise auch Verkäufer von vermieteten Wohnimmobilien. Sie können ihre Immobilien häufig lange nicht verkaufen und sehen sich gezwungen, den Verkaufspreis nach und nach zu senken.

3. Die Berechnung der Finanzierung basiert immer auf der Ist-Miete

Auch die Berechnung der Finanzierung erfolgt bei vermieteten Immobilien anders, nämlich von hinten aufgerollt. Eine leerstehende Wohnimmobilie wird nach aktuellen Angebotspreisen bewertet, dabei gelten ganz andere Miethöhen. Das ist vor allem für Kreditinstitute wie Banken, Sparkassen und Versicherungen das maßgebliche Kriterium zur Berechnung des Finanzierungskredites. Vermietete Wohnungen werfen im Vergleich dazu in der Regel geringere Nettokaltmieten ab, was sich negativ auf die Mietrendite und folglich auf die Absicherung des Kredites auswirkt. Dabei gilt stets der Grundsatz: Mietsteigerungspotenziale ebenso wie zukünftige Einkommenssteigerungen der Käufer werden von Banken grundsätzlich nicht berücksichtigt. Für sie sind die Einnahmen und Ausgaben zum Zeitpunkt des Erwerbs entscheidend. Die Folge: Der Immobilienmarkt unterscheidet zwischen leerstehenden und vermieteten Wohnungen, wobei vermietete Wohnungen mit Preisabschlägen gehandelt werden.

4. Regulierungen haben den Markt nervös gemacht

Vor diesem Hintergrund haben die verschärften Regulierungen rund um den Mietwohnungsmarkt der vergangenen Jahre die Sorgen der Finanzierer und Käufer erhöht. Allein der Berliner Mietendeckel hat, obwohl am Ende vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt, dazu geführt, dass vermietete Wohnimmobilien deutliche Preisabschläge erfahren mussten. Das war nicht anders zu erwarten, weil mit dem Mietendeckel Mietobergrenzen eingeführt wurden und überhöhte Mieten gesenkt werden mussten. Auch wenn das Berliner Gesetz aktuell nicht mehr gültig ist, bleibt bei einem Blick auf die zunehmende Regulatorik am Mietwohnungsmarkt deutlich, was uns in den kommenden Jahren erwartet. Es werden weitere Maßnahmen zum Mieterschutz und zugleich Mietsteigerungsgrenzen eingeführt werden. Für vermietete Wohnungen werden sich diese ausgeweiteten Mieterrechte negativ auf die Beleihungswerte und damit auf die potenziellen Verkaufspreise auswirken.

5. Abstandszahlungen an Mieter steigen rasant

Wenn Vermieter aber doch wollen, dass ihre Mieter ausziehen, werden Abstandszahlungen fällig. In manchen Städten sind inzwischen Auszugsprämien von 500 bis 1.000 Euro je Quadratmeter an der Tagesordnung. Wer also eine Wohnung mit 100 Quadratmetern sein Eigen nennt und den Mieter zum Auszug bewegen möchte, muss mit zusätzlichen Kosten zwischen 50.000 und 100.000 Euro rechnen, Tendenz weiter steigend. Banken indes können solche Zahlungen in der Regel nicht finanzieren, so dass auf der einen Seite eine Investition in eine vermietete Wohnimmobilie nur etwas für Gutbetuchte ist und auf der anderen Seite durchschnittliche Käufer noch vorsichtiger sein müssen beim Erwerb vermieteter Wohnungen. Beides wirkt sich abermals negativ auf die Preisen aus, die potenzielle Käufer vermieteter Wohnimmobilien zu zahlen bereit sind.

Nein, grundsätzlich ist eine Leibrente nicht vererbbar. Allenfalls gibt es die Möglichkeit, im Vertrag eine minimale Anzahl von Zahlungen zu vereinbaren. Beim vorzeitigen Ableben würden vereinbarte Restzahlen dann in den Nachlass übergehen.

Die Leibrente ist nur dann fair, wenn Sie mindestens die statistische Lebenserwartung erreichen. Ansonsten erhält der Käufer die Immobilie unter dem Marktwert.

Herr Meier ist 80 Jahre möchte seine Rente aufbessern, aber seinen Wohnort nicht aufgeben. Die Immobilie ist 500.000 Euro wert. Wie viel ist das Wohnrecht wert und welche Leibrente kann er erhalten?  Da die Immobilie selbst genutzt ist, liegen keine Daten zur Miete vor. Daher wird die ortsübliche Miete eines vergleichbaren Objekts zugrunde gelegt. Bei der Bewertung des lebenslangen Wohnrechts darf die Jahresmiete den Immobilienwert/18,6 nicht überschreiten. In diesem Fall also 26.881 Euro im Jahr. Die tatsächliche Miete beträgt in der Region für ein vergleichbares Objekt allerdings bei nur 24.000 Euro im Jahr.

Dieser Wert wird mit dem Kapitalwertfaktor multipliziert. In der Tabelle des Statistischen Bundesamts findet sich für einen 80-jährigen Mann der Faktor 6,567. Das Wohnrecht ist damit 24.000*6.5675= 157.620 Euro wert.

Daraus ergibt sich folgende Leibrente für Herrn Müller.

(Immobilienwert – Wert des Wohnrechts )/ (Leibrentenbarwertfaktor/12)= Monatliche Rente

(500.000 Euro –  157.620 Euro) / (6.5676 / 12) = 4.344 Euro

Davon muss zusätzlich ein Teil versteuert werden.

Lebt Herr Müller nur 5 Jahre, erhält er insgesamt nur 260.040 Euro.

Lebt er dagegen 10 Jahre, erhält er insgesamt 520.000 Euro und damit mehr als die Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses wert war.

Die Leibrente erscheint vielen Menschen attraktiv, die ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben. Aber die damit verbundene Spekulation macht die Leibrente für Menschen, die echte Freiheit und Sicherheit wollen, unattraktiv.  Beim Rückmietverkauf erhalten Sie den vollen Verkehrswert ihrer bewohnten Immobilie ausgezahlt und erhalten im Gegenzug ein lebenslanges Mietrecht. Statt eine Wette auf ihre Lebenserwartung einzugehen und nur kleine Zahlungen zu erhalten, verfügen Sie sofort über ihr gesamtes verflüssigtes Vermögen, erfüllen Sie Wünsche und Träume und sichern das Erbe ihrer Nachkommen.

Beim Rückmietverkauf erhalten Sie sofort den vollen Kaufpreis ausgezahlt – und die Immobilie geht wie bei einem normalen Verkauf erst in unser Eigentum über, sobald der Kaufpreis auf ihrem Konto ist. Bei der Leibrente sind Zahlungen auf viele Jahre verteilt, der Eigentümer wechselt aber sofort. Außerdem ist eine Insolvenz der Immobiliengesellschaft praktisch ausgeschlossen, weil die Immobilien von einer eigenen Objektgesellschaft ohne laufende Kosten gehalten werden.

Mit einer Restschuld finden Sie in der Regel keinen Leibrenten-Anbieter, der die Immobilie kauft. Das hat mit der Wette auf den Tod zu tun, denn wenn sie früher sterben, macht der Anbieter ein besseres Geschäft. Ist die Grundschuld dann noch nicht getilgt, mindert sich der Profit für den Anbieter der Leibrente. Anders ist das beim Rückmietverkauf: Eine Restschuld ist unproblematisch, da sie einfach aus dem erzielten Kaufpreis getilgt wird. Sie erhalten dann den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie abzüglich der Restschuld ausgezahlt.