Eine Vielzahl von kommerziellen Anbietern bietet speziell älteren Menschen die Option, durch einen Teilverkauf ihres Wohneigentums finanzielle Vorteile zu erlangen. Dieses Modell hebt sich dadurch hervor, dass nicht die komplette Immobilie verkauft wird, sondern lediglich ein Teil des Hauses oder der Wohnung. Hierbei kann der Besitzer bis zu 50% des in der Immobilie gebundenen Vermögens freisetzen, während er weiterhin sämtliche Rechte und Pflichten als Alleineigentümer beibehält.
Beim Teilverkauf geben Sie zwischen 20 – 50 Prozent Ihres Hauses den Teileverkäufer und erhalten davor den Anteil des Immobilienwerts. Im Gegenzug erhalten Sie ein Nutzungsrecht für die Immobilie, für das ein Nutzungsentgelt fällig von etwa 3 % fällig wird. Zusätzlich haben Sie ein Rückkaufsrecht und können zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie verkaufen. Vertraglich wird eine zu erreichende Wertsteigerung festgelegt. Dadurch ist der Rückkauf eine Spekulation auf die Entwicklung des Immobilienmarkts. Eine geringere Wertsteigerung führt zu höheren Kosten.
Damit bietet der Teilverkauf viele Besonderheiten im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf. Vor einem Teilverkauf sollte jedoch eine ausführliche Beratung durch einen Experten erfolgen, um die Vor- und Nachteile abzuwägen und die passende Lösung zu finden.
Der Teilverkauf einer Immobilie ist eine Form der Immobilienverrentung, bei der der Eigentümer bis zu 50 Prozent seiner meist selbstgenutzten Immobilie veräußern kann und dabei weiterhin gegen eine Gebühr das Nutzungsrecht behält.
Bei diesem Verrentungsmodell werden üblicherweise 20-50 Prozent des Hauses verkauft, wobei der Eigentümer einen vorab vereinbarten Betrag erhält, den er nach eigenem Ermessen verwenden kann.
Der Teilverkauf der Immobilie wird durch ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht abgesichert. Dies gewährt dem Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht und die Möglichkeit zur wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie, beispielsweise durch Vermietung. Dieser Aspekt ist besonders im Kontext der Altersvorsorge von großer Bedeutung.
Für die künftige Nutzung der Immobilie entrichtet der Eigentümer entweder eine monatliche Gebühr oder eine Art Miete an den Käufer. Der Käufer agiert dabei als stiller Teilhaber der Immobilie, was wiederum bedeutet, dass der Eigentümer weiterhin vollständig für anfallende Instandhaltungskosten aufkommen muss.
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Der Teilverkauf einer Immobilie wird üblicherweise auf Basis eines prozentualen Anteils des Gesamtwerts berechnet. Der genaue Prozentsatz variiert je nach dem, welcher Teil der Immobilie verkauft wird und wie hoch der Wert dieses Teils ist.
Für die Berechnung des Teilverkaufs wird der aktuelle Wert der Immobilie als Ausgangspunkt genommen. Hierfür wird in der Regel ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter beauftragt, um den genauen Wert zu bestimmen. Neben dem Immobilienwert spielen auch andere Faktoren eine Rolle, wie zum Beispiel der gewünschte Auszahlungsbetrag. Um einen Teilverkauf durchzuführen, muss die gewünschte Auszahlungssumme mindestens 100.000 Euro betragen und der Verkauf darf höchstens 50 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie ausmachen. Das bedeutet, dass die Immobilie einen Mindestmarktwert von 200.000 Euro haben muss, um für einen Teilverkauf in Frage zu kommen. Das Alter des Verkäufers und der gewählte Nutzungsbeitrag beeinflussen ebenfalls die Berechnung des Teilverkaufs. All diese Faktoren werden berücksichtigt, um eine individuelle Lösung für den Immobilien-Teilverkauf anzubieten.
Nach einem Teilverkauf zahlt der Verkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt für das im Grundbuch eingetragene Nießbrauchsrecht. Dies ermöglicht dem Verkäufer, bis zum Lebensende in der Immobilie zu wohnen. Die Höhe des Nutzungsentgelts ist abhängig von der Gesamtsumme, die aus dem Teilverkauf erhalten wurde. Der Betrag wird als Prozentsatz berechnet, wodurch das Nutzungsentgelt höher ausfällt, wenn der Auszahlungsbetrag steigt.
Der verkaufte Teil kann entweder zurückgekauft oder durch den Verkauf des gesamten Objekts realisiert werden. Viele Anbieter passen das Nutzungsentgelt jährlich an, was zu jährlichen Schwankungen führen kann.
Erfahren Sie alles über die wichtigsten Aspekte des Immobilien-Teilverkaufs.
Beim Teilverkauf wird ein Nutzungsentgelt auf den verkauften Teil der Immobilie fällig. Damit sichert sich der Anbieter die Rendite, die er ansonsten auf dem freien Markt erzielt hätte. So zahlen Sie den Kaufpreis nach und nach zurück. Dadurch gibt es auch hier ein Langleberisiko. Dieses Nutzungsentgelt liegt i.d.R. um die 5 Prozent. Der Zinssatz wird nur für eine gewisse Laufzeit fixiert – anschließend sind Erhöhungen möglich.
Verkaufen Sie eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro zu 50 Prozent ergibt sich daraus eine Auszahlung von
600.000 Euro * 50 Prozent = 300.000 Euro
Bei einem Nutzungsentgelt von 5 Prozent zahlen Sie daher
300.000 Euro * 5 Prozent = 15.000 Euro Entgelt pro Jahr
Bei einem Verkauf wird bei vielen Anbietern ein Abwicklungsentgelt fällig, dass in der Regel zwischen 4 und 6 Prozent des Verkaufspreises liegt. Andere Anbieter sichern sich gegen das Risiko einer ausbleibenden Wertsteigerung ab und gehen von einem Wertzuwachs auf 117 Prozent aus. Die Differenz bei einem Verkauf unter diesem Wert muss dann der Teilverkäufer zahlen. Selbst wenn Ihre Immobilie nicht an Wert verliert, können Sie beim Teilverkauf so Geld verlieren.
Bei einer Wertsteigerung von 10 Prozent zum Verkaufszeitpunkt ergibt sich ein Verkaufspreis von 660.000 Euro und einem anteiligen Erlös von 330.000 Euro. Geht der Anbieter von einer Wertsteigerung um 17 Prozentpunkte aus, ergibt sich daraus ein Anspruch des Anbieters auf
600.000 Euro * 1,17 / 2 = 351.000 Euro
Die Differenz von 21.000 Euro zahlt in diesem Fall der ursprüngliche Eigentümer. Seine Auszahlung beträgt nur noch 295.800 Euro. Hinzu kommen je nach Anbieter die anteiligen Maklerkosten sowie etwaige Verkaufsnebenkosten.
Beim Teilverkauf einer Immobilie fällt in der Regel Grunderwerbssteuer an. Die Höhe der Steuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Wert des verkauften Anteils, dem Wohnort des Verkäufers und dem Verwendungszweck der Immobilie. Es beträgt in der Regel zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Verkaufspreises. In einigen Bundesländern gibt es jedoch eine Freigrenze für den Teilverkauf, bei der keine Grunderwerbsteuer anfällt. Es ist empfehlenswert, sich im Vorfeld genau über die Steuerregelungen im jeweiligen Bundesland zu informieren, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Die Spekulationssteuer gilt nur für den Verkauf einer Immobilie, die innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird und in dieser Zeit nicht selbst genutzt wurde. Da beim Teilverkauf jedoch nur ein Teil der Immobilie verkauft wird, bleibt der Rest im Besitz des Verkäufers und wird weiterhin selbst genutzt, was die Spekulationssteuer aushebelt.
Es ist empfehlenswert, sich im Vorfeld des Immobilien-Teilverkaufs von einem Steuerberater beraten zu lassen, um eine genaue Einschätzung der anfallenden Steuern zu erhalten und gegebenenfalls Steuervorteile nutzen zu können.
Für den Teilverkauf einer Immobilie müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Diese können von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich sein. Folgende Punkte sollten Ihnen zur ersten Orientierung dienen. Um die spezifischen Bedingungen eines Teilverkaufs zu erfahren, wenden Sie sich direkt an den Anbieter des Teilverkaufs.
Der Wert der Immobilie sollte mindestens 200.000 Euro betragen, um für einen Teilverkauf in Frage zu kommen.
Idealerweise sollte die Immobilie frei von Hypotheken oder anderen Schulden sein, um den Teilverkauf reibungslos abwickeln zu können. Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen ein Teilverkauf trotz bestehender Schulden möglich ist.
Für den Teilverkauf einer Immobilie werden in der Regel Angebote ab einem Alter von 50 Jahren angenommen. Ist der Eigentümer jünger als 55 Jahre, wird das Nießbrauchrecht auf 20 Jahre festgelegt. Ab 55 Jahren gilt das Nießbrauchrecht lebenslang.
Der Mindestauszahlungsbetrag für den Teilverkauf sollte mindestens 100.000 Euro betragen. Das bedeutet, dass der Eigentümer einen bestimmten Betrag ausbezahlt bekommt, während er den Rest der Immobilie behält.
Ehepaar Müller ist Anfang 70 und möchte sich nach der Pension einen Lebenstraum von einer Weltreise erfüllen und benötigt dazu Kapital. Gleichzeitig wollen Sie nach der Reise in die Sicherheit einer festen Wohnung haben und sich nicht bereits um den Umzug kümmern. Mittelfristig ist der Umzug in eine Wohnung geplant.
Diese Kosten entstehen den Müllers in den ersten 10 Jahren:
Rückmietverkauf
Die Müllers erhalten das Geld auf ihr Konto überwiesen und unterschreiben den Mietvertrag für ihr lebenslanges Mietrecht.
Das Ehepaar Müller zahlt dafür nun eine ortsübliche Vergleichsmiete, die in ihrem Fall 800 Euro / Monat beträgt.
Nach 10 Jahren wollen die Müllers in eine kleinere Wohnung ziehen. Sie kündigen das Mietverhältnis im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist und ziehen aus – ohne weitere Kosten.
In 10 Jahren fallen daher insgesamt Mietkosten von 96.000 Euro an.
Teilverkauf
Für 50 % der Immobilie erhält Ehepaar Müller 250.000 Euro. Außerdem wird eine Wertsteigerung von 17 Prozent vereinbart.
Nun zahlen die Müllers ein Nutzungsentgelt von 650 Euro / Monat.
Nach 10 Jahren möchten die Müllers das gesamte Haus verkaufen und in eine kleinere Wohnung ziehen. Der Verkauf erzielt 550.000 Euro, statt der vereinbarten 585,000 Euro.
Die Differenz müssen die Müllers zahlen.
In 10 Jahren haben die Müllers somit 75.000 Euro in Nutzungsentgelten, 50.000 Euro für die Instandhaltung, sowie 35.000 für die Wertsteigerung bezahlt. Außerdem fallen Kosten von durchschnittlich 4700 Euro für die Grundsteuer an.
Insgesamt fallen daher 164.700 Euro Gesamtkosten an.
Der Teilverkauf ist im Prinzip ein Kredit – mit schwankenden Zinssätzen. Sie erhalten einen Teil des Immobilienwerts, mit einer festen Tilgungsrate und prinzipiell unbegrenzter Laufzeit. Statt langfristig flexibel zu bleiben, bleiben Sie mit dem Teilverkauf an die Immobilie gebunden. Mit dem Rückmietverkauf erhalten Sie sofort finanzielle Unabhängigkeit. Sie behalten die Sicherheit einer unkündbaren Wohnung – solange Sie wollen – und müssen sich nie wieder um Sanierungen und Modernisierungen kümmern.
Sicherheit statt Spekulation: Angebot in 4 Schritten einholen
1
Angebot einholen
Für eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Immobilie füllen Sie einfach das Formular und nennen die wichtigsten Eckdaten zum Objekt.
2
Kennenlernen vor Ort
Kommt das Angebot prinzipiell für Sie infrage, vereinbaren wir einen anschließend einen Kennenlern-Termin vor Ort, beantworten Ihre Fragen und führen eine professionelle Immobilienbewertung durch.
3
Angebot annehmen
Nach dem Kennenlernen erhalten Sie umgehend ein verbindliches Kaufangebot verbunden mit dem Mietangebot. Prüfen Sie in Ruhe die Verträge und wenden Sie sich für Rückfragen jederzeit an die GNIW.
4
Auszahlung erhalten
Dann leiten wir sofort die nächsten Schritte in die Wege und kümmern uns um den Vertragsabschluss mit dem Notar. Sobald der Prozess beim Notar und die Eintragung im Grundbuchamt abgeschlossen ist, zahlen wir Ihnen sofort den vollen Wert der bewohnten Immobilie aus. Bis zur Auszahlung vergehen im Schnitt nur wenige Wochen.
Angesichts der Nutzungsentgelte und der zusätzlichen Kosten, welche sich noch weiter steigern können, stellt sich ein Teilverkauf als ein komplexes Modell dar. Es gibt sehr viele weitere Aspekte, die man berücksichtigen und vergleichen sollte, bevor man sich für das Modell entscheidet. Langfristig gesehen profitieren die Teilverkauf-Anbieter oft mehr als die Eigentümer.
Es gibt jedoch eine Alternative zum Teilverkauf: der Rückmietverkauf. Bei einem Rückmietverkauf haben Sie die Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen und gleichzeitig als Mieter weiterhin darin zu wohnen. Dadurch können Sie schnell und einfach Kapital freisetzen und Ihre monatlichen Ausgaben reduzieren, ohne die Immobilie tatsächlich aufgeben zu müssen.
Letztendlich sollten Sie bei der Entscheidung, Ihre Immobilie zu verkaufen, alle Optionen sorgfältig abwägen und sich von einem Experten beraten lassen. Der Teilverkauf mag auf den ersten Blick attraktiv erscheinen, aber langfristig betrachtet kann es sich als unrentabel herausstellen. Ein Rückmietverkauf bietet oft eine bessere Alternative, die mehr Vorteile für die Eigentümer bietet.
Die Alternative: Der Rückmietverkauf. Erhalten Sie sofort den vollen Verkehrswert Ihrer bewohnten Immobilie und mieten Sie die Wohnung, solange sie möchten, während sie flexibel bleiben und zu jedem Zeitpunkt ausziehen. Sie sind unkündbar, müssen nicht mehr für die Instandhaltung aufkommen und erhalten sofort eine große Summe ausgezahlt, um sich ihre Träume zu erfüllen.
Der Teilverkauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie ist eine hervorragende Option für alle, die über einen Teil ihres gebundenen Vermögens frei verfügen möchten, ohne ihre eigenen vier Wände verlassen zu müssen. Interessant ist ein Teilverkauf zum Beispiel für Rentner, die ihre freie Zeit nutzen und mehr verreisen und vielleicht sogar eine Ferienwohnung kaufen möchten . Oder etwas mehr finanziellen Freiraum brauchen, um ihre Kinder zu unterstützen. Es gibt aber auch Fälle, in denen unvorhergesehene Investitionen anstehen, zum Beispiel ein Umbau oder eine größere Renovierung im Haus. Auch zur optimalen Versorgung eines Pflegefalls kann das durch den Teilverkauf ausgezahlte Geld sinnvoll eingesetzt werden.
Beim Teilverkauf geben Sie zwischen 20 – 50 Prozent Ihres Hauses den Teileverkäufer und erhalten davor den Anteil des Immobilienwerts. Im Gegenzug erhalten Sie ein Nutzungsrecht für die Immobilie, für das ein Nutzungsentgelt fällig von etwa 3 % fällig wird. Zusätzlich haben Sie ein Rückkaufsrecht und können zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie verkaufen. Vertraglich wird eine zu erreichende Wertsteigerung festgelegt. Dadurch ist der Rückkauf eine Spekulation auf die Entwicklung des Immobilienmarkts. Eine geringere Wertsteigerung führt zu höheren Kosten.
Der Ablauf beim Teilverkauf entspricht weitgehend dem eines herkömmlichen Immobilienverkaufs: Er basiert auf einem notariell beglaubigten Kaufvertrag. Nach erfolgreichem Teilverkauf erfolgt ein entsprechender Eintrag im Grundbuch.
Im Gegensatz zum Rückmietverkauf bleiben Sie nach dem Teilverkauf in vielfältigen Arten finanziell abhängig:
Mit dem Rückmietverkauf erhalten Sie den vollen Verkehrswert der Immobilie und mieten Sie zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind dabei unkündbar – kündigen aber jederzeit, wenn Sie wollen. Im Gegensatz zum Teilverkauf sind Sie von allen Verpflichtungen entbunden – von der Grundsteuer bis zu den regelmäßig anfallenden Sanierungskosten. Sie sind sofort völlig unabhängig und verfügen über die volle Summe – ohne Angst vor späteren Verbindlichkeiten.
Wegen der hohen Kosten kommt ein Teilverkauf nur in Frage, wenn die Immobilie in jedem Fall in Familienbesitz bleiben soll und kurzfristig Geld benötigt wird. Selbst dann sollten Sie den Teilverkauf gegen einen normalen Konsumkredit vergleichen, der ihnen oft besser Zinssätze und planbare Kondition bietet.
Nutzen Sie unser Online-Formular, um die Eckdaten Ihrer Immobilie für eine unverbindliche Ersteinschätzung zu übermitteln.
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