GNIW - Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft

Rente aufbessern durch Umkehrhypothek?

Chancen, Grenzen und Alternativen zur lebenslangen Verschuldung: So leben Sie im Alter sorglos und glücklich wo Sie möchten!

Zusatzrente ohne Verkauf oder Umzug - mit Hindernissen

Im Alter wird die Rente für immer mehr Menschen zu knapp, um damit komfortabel zu leben. Gleichzeitig besitzen viele eine Immobilie, die in den letzten Jahren häufig enorm im Wert gestiegen. Manche Menschen überlegen daher, eine Umkehrhypothek aufzunehmen, um ihre Rente aufzubessern, ohne dafür die Immobilie aufgeben zu müssen. Die Umkehrhypothek funktioniert so: 

 

  • Die Bank vergibt einen Kredit als Grundschuld, sodass die Immobilie als Sicherheit dient. 
  • Die Kreditsumme wird entweder als Einmalzahlung oder in Form einer Immobilienrente ausgezahlt.
  • Bei der Verrentung wird der Wert der Hypothek auf die statistische Lebenserwartung umgelegt: Die Rente erhalten die Schuldner dann unabhängig von der Summe der Hypothek. Sie kann den Wert der Immobilie übersteigen – oder weit unterschreiten, geschuldet wird in jedem Fall die volle Summe. 
  • Der Schuldner zahlt dann monatlich die anfallenden Zinsen, die somit direkt von der Immobilienrente abgehen.

Umkehrhypothek in Deutschland: Zinstilgung während der Immobilienrente

In vielen Ländern ist die Umkehrhypothek beliebt, weil Sie für den Eigentümer sofort finanzielle Mittel verfügbar macht, ohne das sich für ihn etwas ändert. In Deutschland wird die Umkehrhypothek nur mit einer Tilgung der anfallenden Zinsen angeboten. Neben der lebenslangen Verschuldung durch die Umkehrhypothek wird die Immobilienrente damit durch die laufend fällige Zinstilgung geschmälert.  Der Zinssatz liegt in Deutschland üblicherweise mindestens 3 Prozent über den üblichen Zinssätzen für normale Hypotheken. Dadurch ist die Umkehrhypothek vergleichsweise teuer und die Tilgung schmälert die Auszahlung auf Dauer.

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Umkehrhypothek

Umkehrhypothek: Wann Ihre Erben die Immobilie verlieren

Bei einer Umkehrhypothek bleibt die Immobilie zwar Ihr Eigentum, nach Ihrem Tod werden allerdings die gesamte Hypothek inklusiver aller angefallenen Zinsen und Gebühren sofort fällig – ansonsten darf die Bank die Immobilie versteigern, um die Außenstände zu begleichen. Etwaige Restbeträge würden dann an die Erben gehen. 

Lohnt sich die Umkehrhypothek für Eigentümer?

Wenn die Rente im Alter knapp ist, wächst bei vielen Immobilienbesitzern der Wunsch, das eigene Betongold zu verflüssigen, um den eigenen Lebensstandard zu verbessern. Während in den USA und anderen Ländern die “Reverse Mortage” durch die vollständige Zahlungsfreiheit zu Lebzeiten beliebt ist, macht die Belastung durch die Zinstilgung die Umkehrhypothek in Deutschland wesentlich unattraktiver. 

Zudem bezahlen Eigentümer bei der Umkehrhypothek den zusätzlichen finanziellen Spielraum mit Flexibilität. Ein Verkauf ist mit einer neuen Hypothek deutlich erschwert und ein Auszug in ein altersgerechtes Zuhause dadurch mindestens verkompliziert. Im schlechtesten Szenario müssen die Immobilienkosten, die Hypothek und die Miete für ein neues Zuhause bezahlt werden, bis die Immobilie einen neuen Besitzer gefunden hat.

Umkehrhypothek: Immobienrente ist steuerfrei

Durch die Umkehrhypothek erhalten Sie als Eigentümer eine regelmäßige Immobilienrente, die für die Steuerlast allerdings keine Rolle spielt. Steuerpflichtig sind nur Einkommensarten nach dem Einkommensteuergesetz und die Erwirtschaftung einer Immobilienrente mit einer Umkehrhypothek fällt nicht darunter. Außer den Kosten der Umkehrhypothek fallen also keine regelmäßigen Kosten durch die Umkehrhypothek an.

Statt Verschuldung auf Lebenszeit: Rückmietverkauf mit der GNIW

Lebenslange Verschuldung ist nicht alternativlos, wenn Sie im Alter einen Teil Ihres Vermögens genießen möchten, ohne dafür Ihr Zuhause verlassen zu müssen. Mit dem Rückmietverkauf bieten wir Ihnen eine flexible Möglichkeit, Ihre Immobilie zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben. 

Wir kaufen die bewohnte Immobilie zu ihrem vollen Verkehrswert und Sie erhalten einen Mietvertrag, den wir niemals kündigen können. Das bedeutet: Sie bleiben so lange in der Immobilie wohnen, wie Sie möchten, aber ziehen aus, wann immer Sie wollen. Der Rückmietverkauf verbindet so die Sicherheit eines Immobilieneigentümers mit der Flexibilität eines Mieters und macht dabei einen großen Teil Ihres Vermögens zur sofortigen Verwendung verfügbar.

Umkehrhypothek und Rückmietverkauf im Vergleich

Umkehrhypothek

Rückmietverkauf

Durch Rückmietverkauf echte Freiheit & Flexibilität gewinnen

Mit dem Rückmietverkauf machen Sie das in der Immobilie steckende Vermögen sofort verfügbar, nutzen die Immobilie, solange Sie wollen und verwenden Ihr Vermögen nach freien Stücken – ohne hohe Kreditschulden und eine Bank im Nacken. Gewinnen Sie echte finanzielle Unabhängigkeit und sichern Sie Ihre Flexibilität mit einem unkündbaren Mietverhältnis – fordern Sie heute Ihr unverbindliches Angebot an.

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Unverbindliches Angebot für Ihre Alternative zur Umkehrhypothek in 3 Schritten einholen

1

Unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Immobilie

Die Basis für den Rückmietverkauf bildet immer eine faire Verkehrswertermittlung. Damit wir Ihnen bereits vor der Besichtigung eine erste Wertschätzung geben können, nennen Sie uns einfach die wichtigsten Daten zu Ihrer Immobilie über unser Formular. Anschließend melden wir uns so schnell wie möglich mit einem ersten Angebot und einer Einladung zum Kennenlernen!

2

Termin vor Ort

Beim Vor-Ort-Termin ist Raum für Ihre Fragen und Bedenken zum Prozess des Rückmietverkaufs. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch den Prozess und nehmen die abschließenden Details für die Immobilienbewertung auf. Anschließend machen wir Ihnen ein verbindliches Angebot und senden Ihnen den fertigen Kauf- und Mietvertrag. 

3

Auszahlung

Nach der Vertragsunterzeichnung leiten wir die formalen Schritte in die Wege, um den Verkauf abschließend abzuwickeln und ihnen den Kaufpreis sofort nach Kaufpreisfälligkeit auszuzahlen.

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Freiheit & Sicherheit sicher

Einige unserer Kundenstimmen

Häufig gestellte Fragen zur Umkehrhypothek

Der Umkehrhypothek entspricht einer normalen Hypothek, die als Grundschuld eingetragen wird. Sie gibt der Bank das Recht, die Immobilie im Zweifel zu verkaufen, um die ausgezahlte Kreditsumme zurückzuerhalten, aber sie ist kein Eigentumswechsel. Bei der Umkehrhypothek bleibt Sie also Eigentümer – mit allen Pflichten. Erst im Todesfall müssen die Erben die Hypothek sofort bedienen, ansonsten wird die Immobilie versteigert. 

Die Fälligkeit der vereinbarten Kreditsumme ist bei der Umkehrhypothek – wie bei jedem anderen Darlehen – vertraglich festgelegt. Das kann beispielsweise zu einem vorher definierten Datum sein, an dem die Bewohner der beliehenen Immobilie ausziehen. Oder aber es geschieht mit dem Tod des Eigentümers. In diesem Fall wird das Objekt erst nach dem Ableben veräußert und die Kreditsumme aus dem Verkaufserlös begleichen. 

Die Zinsen für eine Umkehrhypothek variieren je nach Bank und Antragsteller, liegen aber durchschnittlich 2-3 Prozent höher als bei einer normalen Hypothek. Das liegt am höheren Risiko, dass die Bank durch die verzögerte Tilgung mit der Umkehrhypothek tragen muss.

Im Normalfall akzeptieren Kreditgeber eine Immobilie nur dann als Sicherheit für die Umkehrhypothek, wenn sie vollständig abbezahlt und damit hypothekenfrei ist. Falls die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist, kommt der Rückmietverkauf trotzdem infrage. Aus dem Kaufpreis wird dann die Hypothek vollständig getilgt, bevor Sie den gesamten Restbetrag erhalten. 

Eine Umkehrhypothek bedeutet einen sofortigen Zugewinn an finanzieller Freiheit und (im Fall der Verrentung) Sicherheit. Für den Immobilieneigentümer ändert sich unmittelbar nichts, außer dass die Zinsen aus der Hypothek bedient werden müssen. Die Tilgung wird so auf einen späteren Zeitpunkt verschoben bzw. an die Erben übertragen. 

Der Vorteil der Umkehrhypothek ist zugleich der größte Nachteil. Denn die finanzielle Freiheit wird mit einer dauerhaften Abhängigkeit erkauft. Die lebenslange Verschuldung geht sogar auf die Erben über und begleitet die Familie damit für eine lange Zeit. Zusammen mit den vergleichsweisen hohen Kosten ist die Umkehrhypothek für viele Menschen nicht interessant – zumal es mit dem Rückmietverkauf eine tragfähige Alternative ohne jede Verschuldung gibt. 

Mit dem Rückmietverkauf können Sie Ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben – solange Sie wollen, mit einem unkündbaren Mietvertrag. Sie selbst kündigen jederzeit und genießen so vollständige Flexibilität für die Gestaltung Ihres Ruhestands. Sie ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Sie weder die hohen Zinsen in Kauf nehmen noch ihre Erben mit einer Hypothek belasten, sondern sorglos über Ihr Vermögen verfügen wollen.

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