GNIW - Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft

Eigentümerversammlung

Hat eine Immobilie mehrere Wohneinheiten, bilden die Eigentümer eine Wohneigentümergemeinschaft, welche einmal im Jahr die Wohnungseigentümerversammlung abhält. Zuständig für die Durchführung ist der Immobilienverwalter. Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Organ für alle Entscheidungen, welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Wohneigentums betreffen. Sie entscheidet über anstehende Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten, Umbauten, Nutzungsvereinbarungen und die Hausordnung

Zusätzlich beschließt die Eigentümerversammlung den sogenannten Wirtschaftsplan, welcher die anfallenden Unterhaltskosten aufschlüsselt und das zu zahlende Hausgeld jedes Eigentümers festlegt. Mit einer jährlichen Abrechnung wird die Einhaltung des Wirtschaftsplans überprüft und auf der entsprechenden Versammlung gegebenenfalls angepasst.

Die Eigentümerversammlung ist demokratisch nach dem Kopfprinzip organisiert. Jeder Wohnungseigentümer hat in allen Entscheidungen eine Stimme – außer die Teilungserklärung legt eine andere Verteilung des Stimmrechts fest. Alternativen zum Kopfprinzip sind:

  • Objektprinzip: Pro Wohnung hat der Eigentümer eine Stimme
  • Wertprinzip: Stimmanteile werden auf Basis der Wohnflächen zugewiesen

Eine Pflicht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung gibt es nicht. Die Eigentümer können auf ihr Stimmrecht verzichten oder ihre Interessen durch eine andere Person vertreten lassen. Beschlussfähig ist die Versammlung allerdings nur, wenn mindestens die Hälfte der Eigentümer, bzw. wahlberechtigten Stimmen repräsentiert werden.

Eine einfache Mehrheit (Mehrheit der anwesenden Stimmen) genügt in der Wohnungseigentümerversammlung nicht für alle Entscheidungen. 

  • Für schwerwiegende Entscheidungen wird eine qualifizierte Mehrheit (Mehrheit aller Eigentümer) benötigt
  • Über Modernisierungen kann nur eine doppelt qualifizierte Mehrheit (drei Viertel aller Eigentümer, die zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen) entscheiden
  • Bauliche Maßnahmen, welche die ganze Eigentümergemeinschaft betreffen, können nur bei Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers beschlossen werden