Beim Immobilien-Teilverkauf veräußert der Eigentümer einer Immobilie bis zu 50 Prozent des Objekts
Beim Immobilien-Teilverkauf veräußert der Eigentümer einer Immobilie bis zu 50 Prozent des Objekts an einen Anbieter, der ihm dafür den Kaufpreis abzüglich etwaiger Bearbeitungsgebühren auszahlt. Der Verkäufer kann dann gegen ein monatliches Nutzungsentgelt in seiner Immobilie wohnen bleiben und ist weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Das Nutzungsentgelt liegt je nach Anbieter um die 5-8 Prozent auf den Verkaufspreis pro Jahr.
Der Teilverkauf funktioniert wie ein Kredit – allerdings ohne festgesetzte Tilgungssumme und im Tausch gegen einen Teil der Immobilie.
Beispiel: Wie teuer ist der Teilverkauf?
Eine mit 400.000 Euro bewertete, 100 Quadratmeter große Immobilie soll zu 20 Prozent verkauft werden.
Dafür wird ein Nutzungsentgelt von je nach Anbieter mindestens 4,99 Prozent pro Jahr fällig.
Der Verkäufer erhält 80.000 Euro und zahlt dafür ein Nutzungsentgelt von;
(80.000 Euro * 4,99 Prozent Zinsen pro Jahr)/12 Monate = 332,66 Euro im Monat
Bei einem Verkauf nach 20 Jahren liegt das Nutztungsentgelt bei 77.438 Euro, ein Jahr später hätte der Verkäufer in diesem Fall 82.832 Euro zurückgezahlt – und damit mehr als er für den Anteil ursprünglich bekommen hat. Der Teilkäufer hat auf der anderen Seite nicht nur einen Teil der Immobilie umsonst erworben, sondern sogar Gewinn gemacht.
Zusätzlich hat er sich weiter um die Instandhaltung gekümmert und alle fälligen Arbeiten bezahlt. Je nach Alter der Immobilie ergeben sich für einen Neubau nach 20 Jahren dadurch Kosten von 6,375 Euro pro Jahr und Quadratmeter und insgesamt 12.750 Euro.
Will der Teilverkäufer seinen Immobilien-Anteil später vollständig verkaufen, fallen je nach Anbieter ein Durchführungsentgelt von bis zu 4,25 Prozent des Gesamtverkaufspreises oder anteilige Maklerkosten (je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,16 Prozent) an.
Zusätzlich sichern sich alle Anbieter beim Teilverkauf durch eine Wertzuwachsklausel gegen eine schlechte Marktlage ab und gehen von einem Mindestverkaufswert in Höhe von 117 Prozent aus. Dadurch kann der Verkäufer beim Gesamtverkauf viel Geld verlieren.
Für die Immobilie im Wert von 400.000 Euro liegt die Differenz bei einem konstanten Immobilienwert bei:
Tatsächlicher Verkaufspreis: 400.000 Euro
Angenommener Verkaufspreis: 468.000 Euro
Anteil des Verkäufers = 80 Prozent * 400.000 Euro = 320.000 Euro
Anteil des Anbieters = 20 Prozent * 468.000 Euro = 95.600 Euro
Differenz: 15.600 Euro
Zusammen mit Nutzungsentgelt sowie Durchführungsentgelt ergeben sich dadurch folgende Gesamtkosten bis zum Abschluss des Gesamtverkauf nach 20 Jahren.
- Nutzungsentgelt: 77.438 Euro
- Mindestverkaufswert: 15.600 Euro
- Durchführungsentgelt: 17.000 Euro
- Instandhaltung: 12.750 Euro
- Gesamtkosten: 122.788 Euro
Damit liegen die effektiven Kosten für den Teilverkauf höher als der ursprünglich erhaltene Teilverkaufspreis für die Immobilie. Selbst wenn das Objekt die angenommene Wertsteigerung erreicht hätte, würde der Verkäufer in diesem Szenario immer noch 25.000 Euro mehr bezahlen als er ursprünglich erhalten hat.
Damit unterscheidet sich der Immobilien-Teilverkauf grundsätzlich vom Rückmietverkauf der Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft (GNIW). Auch hier kann der Eigentümer das Betongold in seiner Immobilie verflüssigen und darin wohnen bleiben. Allerdings verkauft er seine bewohnte Immobilie zu ihrem vollen Verkehrswert im bewohnten Zustand – und mietet sie anschließend für eine ortsübliche Miete.
Statt komplexer Verträge und nicht planbaren Gebühren bis zum Gesamtverkauf unterschreiben Sie beim Rückmietverkauf lediglich einen Mietvertrag. Der Mietvertrag ist durch die GNIW unkündbar – der Mieter zieht jederzeit innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist aus. Auch die Instandhaltung übernimmt als neuer Eigentümer die GNIW.
