Der Marktwert einer Immobilie (auch Verkehrswert genannt) bezeichnet den Preis, den sie auf einem freien Markt erzielen kann. Im Immobilienrecht wird der Marktwert als Verkehrswert eindeutig in §194 des Baugesetzbuchs so definiert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Marktwert oder Verkehrswert beinhaltet daher folgende Merkmale:
- Zeitpunkt: Für den Verkehrswert gilt das sogenannte Stichtagsprinzip. Die Bewertung bezieht sich damit immer auf die Immobilie und den Markt, wie er sich zum Zeitpunkt der Bewertung darstellt.
- Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Bei der Verkehrswertermittlung wird von einem freien Markt ausgegangen, in der alle Marktteilnehmer frei von Druck, Zwang und Not entscheiden und dadurch nur objektive Maßstäbe wesentlich für ihre Entscheidungen sind.
- Tatsächliche Eigenschaften: Die tatsächlichen Eigenschaften betreffen die Nutzbarkeit und Verwendbarkeit einer Immobilie. Einerseits kann eine Immobilie ganz oder teilweise selbst bezogen werden, andererseits können Immobilien auch lediglich als Kapitalanlage verwendet werden. Auch die Art des Grundstücks (z.B. Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wochenendgrundstück mit Bebauung, Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbe, Kindergarten gehört zu diesen Eigenschaften.
- Sonstige Beschaffenheit: Die sonstige Beschaffenheit beinhaltet den Baustil, den Zustand, die Bauweise und die Form von Dach und Gebäude. Auch notwendige Sanierungen, Renovierungen und Modernisierungen charakterisieren die sonstige Beschaffenheit.
Lage: Die Lage bestimmt maßgeblich über den Wohn- und Freizeitwert einer Immobilie und setzt sich aus Makro-, Mikro-, und Detail-Lage zusammen.
