Immobilienlexikon

Abgeschlossenheit beschreibt die bauliche Trennung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb einer Immobilie. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn Decke, Boden und Wände das Sondereigentum eindeutig von den Gemeinschaftseinrichtungen trennen und ein eigener abschließbarer Zugang besteht. Auch eine Küche sowie Sanitäranlagen sind für die Anerkennung als abgeschlossene Wohneinheit notwendig. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Voraussetzung, um den Status als Sondereigentümer zu erlangen und das Eigentum im Grundbuch eintragen zu lassen.

Das Grundbuch ist in drei Abteilungen unterteilt. Abteilung I verzeichnet die Eigentümer und die Grundlagen des Eigentumserwerbs. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, wie z.B. Wohnrechte, Vorkaufsrechte oder Wegerechte, mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Abteilung III erfasst Grundpfandrechte wie Hypotheken und Grundschulden, die zur Absicherung von Finanzierungen dienen.

Alleineigentum liegt vor, wenn eine einzige natürliche oder juristische Person das uneingeschränkte Eigentum an einer Immobilie besitzt. Im Gegensatz zum Miteigentum oder Gesamthandseigentum kann der Alleineigentümer allein und frei über die Immobilie verfügen, sie verkaufen, belasten oder vermieten, ohne die Zustimmung anderer Personen einholen zu müssen.

Eine Anschlussfinanzierung wird notwendig, wenn die Zinsbindungsfrist eines bestehenden Immobiliendarlehens abläuft, aber noch eine Restschuld vorhanden ist. Der Kreditnehmer muss dann einen neuen Darlehensvertrag abschließen – entweder bei der bisherigen Bank (Prologation) oder bei einer neuen Bank (Umschuldung) – um die Restschuld zu den aktuellen Marktkonditionen weiter zu finanzieren.

Der Aufteilungsplan ist eine behördlich geprüfte Bauzeichnung (meist im Maßstab 1:100), die die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums zeigt. Alle zu einer Wohnung gehörenden Räume sind mit der gleichen Nummer gekennzeichnet. Der Aufteilungsplan ist zwingender Bestandteil der Teilungserklärung und Voraussetzung für das Anlegen der Wohnungsgrundbücher.

Barrierefreiheit im Wohnungsbau bedeutet, dass Wohnungen, Zuwege und Gemeinschaftsflächen so gestaltet sind, dass sie von Menschen mit körperlichen Einschränkungen oder Behinderungen ohne fremde Hilfe und ohne Erschwernisse zugänglich und nutzbar sind. Dazu gehören z.B. stufenlose Zugänge, breite Türen, bodengleiche Duschen und der Verzicht auf Schwellen.

Die Baugenehmigung ist der schriftliche Bescheid der Bauaufsichtsbehörde, dass einem geplanten Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Sie ist die gesetzliche Erlaubnis, mit den Bauarbeiten zu beginnen. Ein Bau ohne Genehmigung ist illegal und kann Bußgelder oder die Anordnung des Rückbaus zur Folge haben.

Ein Bausparvertrag ist ein Finanzprodukt zur Wohnungsbaufinanzierung, das Sparvertrag und Darlehen kombiniert. Der Sparer zahlt zunächst über einen vereinbarten Zeitraum Guthaben an, um sich nach Zuteilung des Vertrags Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen zu sichern. Die Zinssätze für Sparguthaben und Darlehen stehen bereits bei Vertragsabschluss fest.

Der Bebauungsplan (B-Plan) regelt als rechtsverbindliche Satzung der Gemeinde die Art und das Maß der baulichen Nutzung für ein bestimmtes Gebiet. Er legt fest, wo und was gebaut werden darf (z.B. Wohn- oder Gewerbegebiet, Anzahl der Geschosse, Dachform, überbaubare Grundstücksfläche). Er ist für Bauherren und Behörden bindend.

Das Bestellerprinzip regelt bei der Vermittlung von Mietwohnungen und dem Verkauf von Wohnimmobilien die Provisionszahlung. Es besagt kurz: Wer den Makler beauftragt (bestellt), muss diesen auch bezahlen. Beim Immobilienkauf ist die Provisionsaufteilung gesetzlich so geregelt, dass der Käufer maximal 50 % der Gesamtprovision tragen darf, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Betongold ist ein umgangssprachlicher Begriff für Immobilien als Sachwertanlage. Er beschreibt die Wahrnehmung von Wohnungen und Häusern als krisensichere, inflationsgeschützte und wertbeständige Kapitalanlage, ähnlich wie physisches Gold. Besonders in Niedrigzins- oder Inflationsphasen gilt Betongold als begehrte Form der Vermögenssicherung.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und seiner Anlagen laufend entstehen (auch Nebenkosten genannt). Nach der Betriebskostenverordnung gehören dazu z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Wasserversorgung, Heizung, Aufzug und Versicherungen.

Die Courtage (auch Maklerprovision genannt) ist das Vermittlungsentgelt, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises (beim Verkauf) oder in Monatskaltmieten (bei Vermietung) vereinbart und ist ein Erfolgshonorar.

Ein dingliches Recht ist ein absolutes Recht an einer Sache, das sich direkt gegen die Sache selbst richtet und gegenüber jedermann (absolut) wirkt. Im Gegensatz zu schuldrechtlichen Ansprüchen, die nur zwischen bestimmten Vertragsparteien gelten. Wichtige dingliche Rechte an Immobilien sind das Eigentum, Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten (z.B. Wohnungsrecht).

Ein Durchführungsentgelt ist eine Gebühr, die für die organisatorische und administrative Abwicklung von Dienstleistungen oder Transaktionen erhoben wird. Bei Immobilientransaktionen oder Finanzierungsabwicklungen kann dies z.B. Notargebühren für die Eintragung von Rechten oder Bearbeitungsentgelte von Kreditinstituten umfassen.

Eigenbedarf liegt vor, wenn ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigen möchte, weil er die Räume für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts zu Wohnzwecken benötigt. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gesetzlich streng reglementiert und muss vom Vermieter im Kündigungsschreiben ausführlich und nachvollziehbar begründet werden.

Das Eigenheim bezeichnet ein Wohngebäude (z.B. Einfamilienhaus, Reihenhaus) oder eine Eigentumswohnung, die vom Eigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt wird. Es dient sowohl der privaten Lebensführung als auch der Altersvorsorge (mietfreies Wohnen im Alter) und dem Vermögensaufbau.

Die Eigentümerversammlung ist das oberste Willensbildungsorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie findet mindestens einmal jährlich statt und wird vom Verwalter einberufen. Auf ihr beschließen die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten der Verwaltung, Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung.

Der Energieausweis ist ein Dokument, das Gebäude energetisch bewertet und einen Überblick über deren Energieeffizienz gibt. Es gibt den Verbrauchsausweis (basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch der Bewohner) und den Bedarfsausweis (basiert auf einem technischen Gutachten). Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie muss der Ausweis potenziellen Interessenten vorgelegt werden.

Equity Release bezeichnet Finanzprodukte, die es älteren Hauseigentümern ermöglichen, das in ihrer Immobilie gebundene Kapital freizusetzen, ohne das Haus verkaufen und ausziehen zu müssen. Dies kann in Form von Teilverkauf, Umkehrhypothek (Reverse Mortgage) oder Rückmietkauf (Verkauf der Immobilie mit anschließendem Mietvertrag) geschehen.

Die Erbschaftssteuer fällt auf den Erwerb von Vermögen durch Erbschaft oder Vermächtnis an. Bei Immobilien richtet sich der Wert nach dem Verkehrswert. Für nahe Angehörige (Ehegatten, Kinder) gelten hohe Freibeträge. Zudem kann das selbstgenutzte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen (Eigennutzung durch den Erben für mindestens 10 Jahre) steuerfrei vererbt werden.

Eine Ferienwohnung ist eine möblierte Wohneinheit mit sanitären Anlagen und der Möglichkeit zur Selbstversorgung, in der Menschen für einen vordefinierten Zeitraum leben.
Seit 2017 profitieren Immobilieneigentümer von der eindeutigen Definition der Ferienwohnung in §13a der Baunutzungsverordnung. Ferienwohnungen gelten seitdem als nicht-störende Gewerbebetriebe, die in urbanen Gebieten sowie Kern- und Mischgebieten allgemein zulässig sind. In Kleinsiedlungs- und allgemeinen Wohngebieten sind sie ausnahmsweise erlaubt.

Die Finanzierung bezeichnet die Beschaffung von Kapital mit dem Ziel, eine Investition zu tätigen. Bei der Immobilienfinanzierung nutzen die meisten angehenden Eigentümer ein Immobiliendarlehen. Allerdings ist ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent üblich und bei vielen Banken obligatorisch. 
Das Immobiliendarlehen ist eine besondere Form des Kredits. Im Austausch für die Darlehenssumme wird im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, aus der sich ein Pfandrecht für die Bank ableitet. Kommt der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann die Immobilie gepfändet und zwangsversteigert werden. Ein Immobiliendarlehen wird in der Regel für eine Laufzeit von 10 oder 15 Jahren vereinbart. Für die Restsumme ist eine Anschlussfinanzierung notwendig.

Die Gebäudeversicherung ist eine sogenannte Sachversicherung, die bei Gebäudeschäden einspringt, welche durch Stürme, Leitungswasser, Hagel, Feuer oder Überspannung entstehen. Hochwasser, Starkregen und Erdbeben werden nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckt, sondern nur durch eine zusätzliche Elementarschadenversicherung. In Deutschland ist die Gebäudeversicherung nicht obligatorisch, wird aber wegen der hohen Kosten im Schadensfall trotzdem von vielen Hauseigentümern abgeschlossen. Die Kosten für eine Gebäudeversicherung hängen sowohl vom Standort als auch dem Alter und dem Zustand der Immobilie ab.

Ein Mehrfamilienhaus besteht aus Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Das Sondereigentum umfasst die jeweilige Wohneinheit und alle anderen Flächen, die exklusiv einer einzigen Partei gehören. Das Gemeinschaftseigentum umfasst alle Flächen, die weder das Sondereigentum noch das Eigentum einer dritten Partei sind. Dazu gehören zum Beispiel das Treppenhaus, der Dachboden oder der Parkplatz – die konkrete Trennung regelt der Aufteilungsplan.
Für das Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer als Wohnungseigentümergemeinschaft verantwortlich. Sie bestellen einen Verwalter, verabschieden einen Wirtschaftsplan und zahlen ein monatliches Hausgeld auf Basis der geschätzten anfallenden Kosten für Instandhaltung, Reparaturen oder Modernisierungen im kommenden Jahr

Das Grundbuch ist das zentrale Verzeichnis und besteht aus den Grundbuchblättern für jedes einzelne Grundstück in Deutschland. Dieses Blatt gibt sowohl Auskunft über den Eigentümer des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilie als auch über mögliche Belastungen in Form von Grundschuld oder Hypothek. Auch ein bestehendes Nießbrauch-, Wohn- oder Wegerecht wird im Grundbuch mit einem Eintrag vermerkt.
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen aufgeteilt: 
Abteilung I benennt die Eigentumsverhältnisse
Abteilung II beschreibt die vorhandenen Lasten – zum Beispiel ein Wohnrecht 
Abteilung III beinhaltet Grundschulden, Rentenschulden und Hypotheken.
Die Verwaltung des Grundbuchs ist in Deutschland die Aufgabe des Grundbuchamts, das am jeweiligen Amtsgericht angesiedelt ist. Für Einträge und Änderungen am Grundbuch fallen Gebühren an, die beim Kauf einer Immobilie zu den Kaufnebenkosten gehören.

Beim Kauf einer Immobilie fällt in Deutschland die Grunderwerbsteuer an. Sie reicht je nach Bundesland von 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des Verkaufspreises. Liegt die Grunderwerbsteuer zum Beispiel bei 6 Prozent und der Kaufpreis bei 400.000 Euro, dann beträgt die zu zahlende Steuer 24.000 Euro.

Sachsen 5,5 %
Bayern 3,5 %
Hamburg 5,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Bremen 5,0 %
Baden-Württemberg 5,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
Hessen 6,0 %
Berlin 6,0 %
Thüringen 6,5 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Saarland 6,5 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Brandenburg 6,5 %

Von der Grunderwerbsteuerpflicht gibt es jedoch eine Ausnahme. Enkel, Ehe- oder Lebenspartner sind von der Grunderwerbsteuer als Immobilienkäufer befreit. Erbschaft und Schenkung sind ebenfalls grunderwerbsteuerfrei, dafür fällt allerdings Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. 

Der Grundriss ist eine maßstabsgetreue Abbildung, welche die Gegebenheiten einer Immobilie durch Einzeichnen der Räume, Wände, Türen, Treppen, Fenster und Sanitäranlagen darstellt. Der Grundriss ist damit ein entscheidendes Dokument beim Immobilienverkauf oder der Vermietung, mit dem sich Interessenten schnell einen Überblick über Größe und andere wichtige Parameter verschaffen können.n hier eingeben…

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen für Kauf, Modernisierung oder Renovierung fungiert. Bei Aufnahme des Darlehens wird die Grundschuld für den Hypothekar im Grundbuch eingetragen. Damit darf der Kreditgeber die Immobilie verpfänden, wenn der Schuldner seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt. Im Unterschied zu einer Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gebunden – sie bleibt bis zur vollständigen Tilgung bestehen. Da die Bank mit dem Grundpfandrecht über eine starke Sicherheit verfügt, liegen die Zinssätze bei Immobiliendarlehen deutlich unter denen regulärer Konsumkredite ohne Besicherung.

Die Grundsteuer muss in Deutschland von jedem Grundstückseigentümer an die jeweilige Kommune bezahlt werden und macht in deren Haushalten oft einen Löwenanteil aus. Vermieter können die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Die Höhe der Grundsteuer liegt durch den variablen Hebesatz in der Hand der Kommunen.
In Deutschland gibt es zwei verschiedene Grundsteuerarten, die sich nach Nutzung und Gegebenheiten des Grundstücks richten:
· Grundsteuer A gilt für landwirtschaftlich genutzte Flächen.
· Grundsteuer B fällt für bebaute und bebaute Grundstücke an.
Zwischen 1960 und 1961 gab es mit der Grundsteuer C eine dritte Art, welche nicht-bebaute Grundstücke mit Baurecht mit einer höheren Steuer belegte, um Bodenspekulation unattraktiv zu machen. Die Wiedereinführung der Grundsteuer C wird aber immer wieder diskutiert.
Grundsteuer B lässt sich mit folgender Formel berechnen: 
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Steuerlast Grundsteuer B
Der Einheitswert bezeichnet den Wert des Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren. Hierbei wird die statistische Nettokaltmiete herangezogen, die das Grundstück erzielen könnte – unabhängig davon, ob tatsächlich Mieteinnahmen erwirtschaftet werden oder nicht. Die verwendeten Werte basieren allerdings auf Mietpreisen von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland.
Die Grundsteuermesszahl wird vom Bund für verschiedene Grundstücksarten und Lagen festgesetzt.
Der Hebesatz ist Sache der Kommunen. 
Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts werden die Grundstückswerte ab 2025 neu ermittelt und alle sieben Jahre aktualisiert. Bei der Berechnung wollen die meisten Bundesländer sich am Modell des Bundes orientieren, das Bodenrichtwert, Fläche, Art und Baujahr des Gebäudes sowie die statistische Nettokaltmiete berücksichtigt. Hamburg und Baden-Württemberg planen jeweils vereinfachte Berechnungsweisen.Ob die Grundsteuer mit der Reform steigen wird, hängt vom konkreten Grundstück und dem jeweiligen Standort ab. Das Steueraufkommen soll zwar nicht wachsen, eine andere Verteilung der Steuerlast ist allerdings wahrscheinlich. Insbesondere Eigentümer in begehrten Lagen werden nach dem Bundesmodell höhere Grundsteuern zahlen müssen.

Ein Grundstück ist eine abgegrenzte Fläche mit einem Eigentümer. Ein Immobilienkauf ist in der Regel auch ein Grundstückserwerb – auch beim Kauf einer Eigentumswohnung wird ein Teil des Grundstücks erworben. Ein unbebautes Grundstück gilt als Bauland, wenn es durch den Bebauungsplan entsprechend ausgewiesen wird oder sich in einer Baulücke zwischen bebauten Grundstücken befindet. Jedes Grundstück hat in Deutschland ein eigenes Grundbuchblatt, das im Grundbuch der jeweiligen Stadt geführt wird. Zuständig ist das jeweilige Grundbuchamt.

Gutachter, auch Sachverständige genannt, sind Spezialisten, die eine fachkundige Auskunft über den Immobilienwert oder die Bausubstanz einer Immobilie geben und ihre Ergebnisse mit einem Gutachten dokumentieren.Bei der Ermittlung des Immobilienwerts kann ein Kurzgutachten, Vollgutachten oder Marktgutachten angefertigt werden. Für die Bestimmung des Verkaufspreises ist das Kurzgutachten in den meisten Fällen ausreichend. Ein Vollgutachten wird häufig in gerichtlichen Auseinandersetzungen oder Erbstreitigkeiten angefordert. Das Marktwertgutachten wird auch Beleihungswertgutachten genannt, weil es häufig von Banken bei der Kreditvergabe angefordert wird.

Der Gutachterausschuss sammelt, dokumentiert und veröffentlicht Daten zu Kaufpreisen auf Basis der abgeschlossenen Immobilienkaufverträge. Der Ausschuss soll in jedem Landkreis für größere Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen und setzt sich aus ehrenamtlichen Gutachtern und Behördenmitarbeitern zusammen.

Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung der Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft, um die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten für die gemeinschaftlichen Teile der Immobilie zu begleichen. Dazu gehören: 
Betriebskosten (Heizkosten, Müllbeseitigung, Hausreinigung, Strom)
Kosten für den Verwalter
Wohngebäudeversicherung
Winterdienst
Instandhaltungsrücklage für notwendige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
Das Hausgeld wird auf Basis des Wirtschaftsplans festgelegt, der jedes Jahr von der Eigentümergemeinschaft verabschiedet wird. Die voraussichtlichen Gesamtkosten werden dann auf alle Eigentümer umgelegt. Die Höhe des individuellen Hausgeld-Anteils ergibt sich aus der Größe des Miteigentumsanteils. Der Verteilungsschlüssel wird in der Teilungserklärung definiert. 
Da sowohl Betriebskosten als auch Instandhaltungsmaßnahmen je nach Alter und Zustand der Immobilie variieren, schwankt auch das Hausgeld zwischen Wohnungseigentümergemeinschaften. Im Durchschnitt liegen die Kosten für das Hausgeld in Deutschland zwischen 2,50 – 4,50 Euro pro Quadratmeter.

Die Herstellungskosten einer Immobilie umfassen alle Kosten, die für den Bau einer Immobilie anfallen. Zu den Herstellungskosten gehören damit:
Materialkosten für Werkstoffe, Geräte…
Lohnkosten für Planer, Handwerker, zusätzliche Dienstleistungen…
Gebühren für Beantragung der Baugenehmigung, Fahrtkosten…
Herstellungskosten sind für Vermieter abschreibungsfähig und daher steuerlich interessant. Mit der Vermietung erzielte Gewinne können so gegen die anteiligen Immobilienkosten aufgerechnet werden. Seit dem 01.01.2023 liegt die Abschreibungsdauer bei 33 Jahren, sodass jährlich 33 Prozent der Herstellungskosten geltend gemacht werden können.

Die Hypothek ist eine Form des Grundpfandrechts, die an eine konkrete Forderung geknüpft ist und mit der Tilgung der Schuld kleiner wird. Für die Immobilienfinanzierung setzen die meisten Banken heute dagegen auf die Grundschuld. Sie gilt absolut, bis die Schuld vollständig beglichen worden ist. So hat der Kreditgeber bis zur letzten Rate das Recht, die Immobilie bei einem Zahlungsausfall vollständig zu pfänden und zwangsversteigern zu lassen.

Die Immobilienleibrente ist eine Form der Eigenkapitalfreigabe (Equity Release), bei der eine Immobilie gegen die Zahlung einer lebenslangen Leibrente und einem Wohnrecht verkauft wird. Der Verkäufer kann durch die Immobilienleibrente seine Rente aufbessern, ohne dafür sein zuhause aufgeben zu müssen. 
Das Wohnrecht wird durch einen reduzierten Immobilienwert verkauft. Der Abzug ergibt sich aus der geltenden Sterbetafel und basiert damit auf der Lebenserwartung des Leibrentenempfängers.
Im Gegensatz zum Rückmietverkauf ist die Immobilienleibrente eine Wette auf den Tod, denn die Rentenhöhe ergibt sich wesentlich aus der Lebenserwartung. Nur wenn der Eigentümer lange genug lebt, bekommt er unter Umständen den vollen Wert seiner Immobilie. Zudem ist der Ertragsanteil der bezogenen Leibrente steuerpflichtig und muss bei Auszahlung mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.
Beim Rückmietverkauf erhält der Eigentümer immer den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie und bewohnt sie als Mieter, solange er möchte. Der Erlös muss im Gegensatz zur Leibrente nicht versteuert werden, wenn die Immobilie zuvor mindestens drei Jahre selbst bewohnt wurde. Er kann so von Anfang an frei über den vollständigen Kaufpreis verfügen und sein Leben aus der Sicherheit eines unkündbaren Mietverhältnisses gestalten.

Beim Immobilien-Teilverkauf veräußert der Eigentümer einer Immobilie bis zu 50 Prozent des Objekts
Beim Immobilien-Teilverkauf veräußert der Eigentümer einer Immobilie bis zu 50 Prozent des Objekts an einen Anbieter, der ihm dafür den Kaufpreis abzüglich etwaiger Bearbeitungsgebühren auszahlt. Der Verkäufer kann dann gegen ein monatliches Nutzungsentgelt in seiner Immobilie wohnen bleiben und ist weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Das Nutzungsentgelt liegt je nach Anbieter um die 5-8 Prozent auf den Verkaufspreis pro Jahr. 

Der Teilverkauf funktioniert wie ein Kredit – allerdings ohne festgesetzte Tilgungssumme und im Tausch gegen einen Teil der Immobilie. 
Beispiel: Wie teuer ist der Teilverkauf?

Eine mit 400.000 Euro bewertete, 100 Quadratmeter große Immobilie soll zu 20 Prozent verkauft werden. 
Dafür wird ein Nutzungsentgelt von je nach Anbieter mindestens 4,99 Prozent pro Jahr fällig. 
Der Verkäufer erhält 80.000 Euro und zahlt dafür ein Nutzungsentgelt von;
(80.000 Euro * 4,99 Prozent Zinsen pro Jahr)/12 Monate = 332,66 Euro im Monat

Bei einem Verkauf nach 20 Jahren liegt das Nutztungsentgelt bei 77.438 Euro, ein Jahr später hätte der Verkäufer in diesem Fall 82.832 Euro zurückgezahlt – und damit mehr als er für den Anteil ursprünglich bekommen hat. Der Teilkäufer hat auf der anderen Seite nicht nur einen Teil der Immobilie umsonst erworben, sondern sogar Gewinn gemacht. 

Zusätzlich hat er sich weiter um die Instandhaltung gekümmert und alle fälligen Arbeiten bezahlt. Je nach Alter der Immobilie ergeben sich für einen Neubau nach 20 Jahren dadurch Kosten von 6,375 Euro pro Jahr und Quadratmeter und insgesamt 12.750 Euro.
Will der Teilverkäufer seinen Immobilien-Anteil später vollständig verkaufen, fallen je nach Anbieter ein Durchführungsentgelt von bis zu 4,25 Prozent des Gesamtverkaufspreises oder anteilige Maklerkosten (je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,16 Prozent) an.
Zusätzlich sichern sich alle Anbieter beim Teilverkauf durch eine Wertzuwachsklausel gegen eine schlechte Marktlage ab und gehen von einem Mindestverkaufswert in Höhe von 117 Prozent aus. Dadurch kann der Verkäufer beim Gesamtverkauf viel Geld verlieren.

Für die Immobilie im Wert von 400.000 Euro liegt die Differenz bei einem konstanten Immobilienwert bei: 
Tatsächlicher Verkaufspreis: 400.000 Euro
Angenommener Verkaufspreis: 468.000 Euro
Anteil des Verkäufers = 80 Prozent * 400.000 Euro = 320.000 Euro
Anteil des Anbieters = 20 Prozent * 468.000  Euro = 95.600 Euro
Differenz: 15.600 Euro

Zusammen mit Nutzungsentgelt sowie Durchführungsentgelt ergeben sich dadurch folgende Gesamtkosten bis zum Abschluss des Gesamtverkauf nach 20 Jahren.
Nutzungsentgelt: 77.438 Euro
Mindestverkaufswert: 15.600 Euro
Durchführungsentgelt: 17.000 Euro
Instandhaltung: 12.750 Euro
Gesamtkosten: 122.788 Euro

Damit liegen die effektiven Kosten für den Teilverkauf höher als der ursprünglich erhaltene Teilverkaufspreis für die Immobilie. Selbst wenn das Objekt die angenommene Wertsteigerung erreicht hätte, würde der Verkäufer in diesem Szenario immer noch 25.000 Euro mehr bezahlen als er ursprünglich erhalten hat.

Damit unterscheidet sich der Immobilien-Teilverkauf grundsätzlich vom Rückmietverkauf der Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft (GNIW).  Auch hier kann der Eigentümer das Betongold in seiner Immobilie verflüssigen und darin wohnen bleiben. Allerdings verkauft er seine bewohnte Immobilie zu ihrem vollen Verkehrswert im bewohnten Zustand – und mietet sie anschließend für eine ortsübliche Miete.

Statt komplexer Verträge und nicht planbaren Gebühren bis zum Gesamtverkauf unterschreiben Sie beim Rückmietverkauf lediglich einen Mietvertrag. Der Mietvertrag ist durch die GNIW unkündbar – der Mieter zieht jederzeit innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist aus. Auch die Instandhaltung übernimmt als neuer Eigentümer die GNIW.

Immobilienaktie ist eine umgangssprachliche Bezeichnung für die Aktie eines Immobilienunternehmens. In Deutschland sind zum Beispiel LEG Immobilien, Vonovia und Deutsche Wohnen an der Börse notiert und teilweise im Deutschen Aktienindex gelistet.
Neben der Rendite sehen viele Anleger in Immobilien eine stabile Anlage. Sie wollen mit Immobilienaktien ihr Portfolio diversifizieren, ohne eigene Immobilien kaufen zu müssen. Allerdings unterliegen Immobilienaktien den Schwankungen an der Börse und entwickeln sich nicht unbedingt analog zum Immobilienmarkt. Eine echte Diversifikation ist mit Immobilienaktien also nicht möglich.

Immobilienfonds sind Investmentfonds, die das Geld ihrer Anleger in Immobilien investieren. Anleger können mit einem Immobilienfonds an der Entwicklung des Immobilienmarkts teilnehmen, ohne selbst Eigentümer einer Immobilie zu sein.
Während offene Immobilienfonds laufend Geld akquirieren und in verschiedene Projekte investieren, sind geschlossene Immobilienfonds an ein konkretes Projekt gebunden. Geschlossene Fonds sind dadurch deutlich riskanter, weil das Risiko nicht auf verschiedene Immobilien verteilt ist. Offene Immobilienfonds bieten eine höhere Streuung und dadurch eine geringere Volatilität. Auch die Haltefrist ist geringer als bei einem geschlossenen Fonds.

Die Eigentümer der Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses teilen sich die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie und die Reparatur des Gemeinschaftseigentums. Dazu bilden sie als Wohnungseigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage, welche die anfallenden Kosten für geplante und unvorhergesehene Reparaturen deckt. 
Die Instandhaltungsrücklage ist Teil des monatlichen Hausgelds jedes Eigentümers, dessen Höhe im jährlichen Wirtschaftsplan festgelegt wird. Sie wird ausschließlich für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum verwendet – für die Instandhaltung der Wohnungen bleiben die Sondereigentümer selbst verantwortlich.
Eigentümer eines Einfamilienhauses sollten ebenfalls eine Rücklage für anfallende Instandhaltungen bilden, um fällige Reparaturen jederzeit durchführen zu können. Eine Verpflichtung gibt es allerdings nicht. Mit dem Rückmietverkauf der GNIW müssen Sie sich um die Instandhaltung Ihrer Immobilie keine Gedanken mehr machen. Sie verkaufen Ihre bewohnte Immobilie zum vollen Verkehrswert und werden von Eigentümer zum unkündbaren Mieter, der sorglos seinen Ruhestand genießen kann, weil die Immobilie in guten Händen und Ihr Zuhause sicher ist.

Die Kaltmiete ist der Mietzins für die Nutzung einer Immobilie und wird zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und einem Mieter vereinbart. Die Jahresnettokaltmiete enthält keine Betriebskosten. Sie sind Teil der durch den Mieter zu zahlenden Warmmiete.

Vermieter werden in der Gestaltung der Miethöhe durch verschiedene rechtliche Vorgaben eingeschränkt:
Für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen gibt es nur die Wucher-Grenze. Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Miete darf grundsätzlich maximal 20 Prozent über den jeweils geltenden Wert vor Ort liegen

In manchen Regionen gilt zudem die Mietpreisbremse: Bei einer Wiedervermietung darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

Außerdem gilt die Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren insgesamt um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. In einigen Gemeinden gilt eine niedrigere Grenze von 15 Prozent

Alternativ können Vermieter eine Staffelmiete vereinbaren. Die Mieterhöhungen geschehen dann in festgelegten Schritten, wobei zwischen zwei Erhöhungen mindestens 1 Jahr liegen müssen.

Bei der Indexmiete wird der Mietpreis an die allgemeine Preisentwicklung gebunden. Der Vermieter kann die Miete dann anheben, wenn der Index für die Lebenshaltungskosten gestiegen ist. Die Indexmiete wirkt aber in beide Richtungen: Sinken die Lebenshaltungskosten, können Mieter also ihrerseits eine Mietsenkung geltend machen.

Die Höhe der Kaltmiete wird grundsätzlich auf den Quadratmeter hin berechnet – Mieter können eine Senkung der Kaltmiete verlangen, wenn sich herausstellt, dass die Wohnung kleiner ist als mietvertraglich vereinbart.

In Deutschland ist die Erhöhung von Mieten durch die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB gedeckelt. Sie besagt, dass die Kaltmiete in einem laufenden Mietverhältnis innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden darf. Die Bundesländer können die Kappungsgrenze seit 2013 zudem auf 15 Prozent senken. 
Die Kappungsgrenze gilt unabhängig von der Begrenzung durch die Mietpreisbremse und zielt auf Mieterhöhungen unterhalb der ortsüblichen Miete.

Beispiel:
Die Miete liegt bei 900 Euro für 100 Quadratmeter oder 9 Euro pro Quadratmeter und soll nach Wunsch des Vermieters auf 10,50 pro Quadratmeter erhöht werden.
Ortsübliche Miete liegt bei 10 Euro:
→ Erhöhung um 20 Prozent unzulässig, weil die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird.
Ortsübliche Miete liegt bei 11 Euro:
→ Die Erhöhung liegt bei 16,66 Prozent und ist damit zulässig.

Das Katasteramt ist eine amtliche Behörde und für die Vermessungen zur Lagebestimmung von Grundstücksgrenzen und Gebäuden zuständig und führt ein Register über alle Liegenschaften der jeweiligen Region. Sie werden auf der Automatisierten Liegenschaftskarte (vor der Digitalisierung: Flurkarte) dargestellt und sind für jeden Bürger einsehbar.

Beim Kauf einer Immobilie fallen zusätzlich zum Kaufpreis verschiedene Kaufnebenkosten an, die je nach Region bis zu 12 Prozent der fälligen Gesamtsumme ausmachen. Zu diesen Posten gehören: 

Immobilienmakler: bis zu 3,57 Prozent (Teilung zwischen Käufer und Verkäufer berücksichtigt)
Notarkosten: ca. 1 Prozent
Grundbuchkosten: 0,5 Prozent
Grunderwerbsteuer: 3,5 – 6,5 Prozent

Immobilienkäufer müssen die Nebenkosten in der Regel aus Eigenmitteln stemmen, weil sie nicht über die Immobilie besichert werden können. Aus diesem Grund empfehlen Experten, einen Eigenkapitalanteil von ca. 20 Prozent für die Finanzierung des Eigenheims einzuplanen.

Liquidität ist Vermögen, das zur Bezahlung von Waren und Dienstleistungen eingesetzt werden kann. Liquide Mittel umfassen daher sowohl Bargeld als auch das Guthaben auf dem Girokonto. Das größte Vermögen vieler Deutscher ist allerdings nicht liquide, sondern steckt in ihrem Eigenheim.

Der Rückmietverkauf ist eine Möglichkeit, um dieses Vermögen freizusetzen, ohne das eigene zuhause aufzugeben. Mit dem Verkauf unterschreibt der Verkäufer einen unkündbaren Mietvertrag. Er erhält den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie und mietet sie gegen eine ortsübliche Miete, die in der Zukunft nur in den engen Grenzen des Mietrechts erhöht werden kann.

Makler werden für die Vermittlung einer Immobilie mit einer Maklerprovision (auch Courtage genannt) verfügt. Die Höhe der Provision richtet sich nach der Art des vermittelten Vertrags. Bei Mietwohnung liegt die Courtage maximal bei zwei Kaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer und wird immer vom Auftraggeber des Maklers bezahlt (Bestellerprinzip)
Bei Kaufimmobilien gilt seit 2020 das Teilungsprinzip, so dass der Käufer höchstens die Hälfte der fälligen Maklerprovision bezahlen muss. 

Baden-Württemberg 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Bayern 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Berlin 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Brandenburg 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Bremen 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Hamburg 6,25 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Hessen 5,95 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Mecklenburg-Vorpommern 5,95 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Niedersachsen 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Nordrhein-Westfalen 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Rheinland-Pfalz 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Saarland 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Sachsen 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Sachsen-Anhalt 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Schleswig-Holstein 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)
Thüringen 7,14 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.)

Der Marktwert einer Immobilie (auch Verkehrswert genannt) bezeichnet den Preis, den sie auf einem freien Markt erzielen kann.

Im Immobilienrecht wird der Marktwert als Verkehrswert eindeutig in §194 des Baugesetzbuchs so definiert: 
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Marktwert oder Verkehrswert beinhaltet daher folgende Merkmale:
Zeitpunkt: Für den Verkehrswert gilt das sogenannte Stichtagsprinzip. Die Bewertung bezieht sich damit immer auf die Immobilie und den Markt, wie er sich zum Zeitpunkt der Bewertung darstellt.

Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Bei der Verkehrswertermittlung wird von einem freien Markt ausgegangen, in der alle Marktteilnehmer frei von Druck, Zwang und Not entscheiden und dadurch nur objektive Maßstäbe wesentlich für ihre Entscheidungen sind. 

Tatsächliche Eigenschaften: Die tatsächlichen Eigenschaften betreffen die Nutzbarkeit und Verwendbarkeit einer Immobilie. Einerseits kann eine Immobilie ganz oder teilweise selbst bezogen werden, andererseits können Immobilien auch lediglich als Kapitalanlage verwendet werden. Auch die Art des Grundstücks (z.B. Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wochenendgrundstück mit Bebauung, Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbe, Kindergarten gehört zu diesen Eigenschaften.

Sonstige Beschaffenheit: Die sonstige Beschaffenheit beinhaltet den Baustil, den Zustand, die Bauweise und die Form von Dach und Gebäude. Auch notwendige Sanierungen, Renovierungen und Modernisierungen charakterisieren die sonstige Beschaffenheit. 

Lage: Die Lage bestimmt maßgeblich über den Wohn- und Freizeitwert einer Immobilie und setzt sich aus Makro-, Mikro-, und Detail-Lage zusammen.

Die Miete ist ein Nutzungsentgelt, das zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und einem Mieter vereinbart wird. Mit der Zahlung der Miete erwirbt der Mieter das Recht, die Immobilie zu bewohnen und einen Anspruch auf den Erhalt der Mietsache durch den Vermieter. Die monatlich fällige Mietzahlung setzt sich aus der Kaltmiete und den Betriebskosten zusammen und wird dann als Warmmiete bezeichnet.

Der Mietendeckel ist ein politisches Instrument zur Regulierung des Mietmarkts, welches seit Februar 2020 für fünf Jahre in Berlin gelten sollte und Mieterhöhungen für vor 2014 fertiggestellte Mietwohnungen generell verbot.
Seit November 2020 galten zudem Mietobergrenzen in Berlin. Die niedrigste Obergrenze für Immobilien lag bei 3,92 Euro, die höchste Obergrenze lag bei 9,80 Euro. Zusätzlich 1 Euro / Quadratmeter konnten Vermieter zudem für eine moderne Ausstattung geltend machen. Befand sich die Wohnung in einem Gebäude mit insgesamt maximal zwei Wohneinheiten, erhöhte sich die Grenze um weitere 10 Prozent.
2021 entschied das Bundesverfassungsgericht, das der Mietendeckel mit dem Grundgesetz unvereinbar ist. Das Gericht führte in seiner Entscheidung allerdings ausschließlich formale Gründe an und stellte heraus, dass der Gesetzgeber mit einem Gesetz grundsätzlich auch soziale Ziele verfolgen kann. Ein bundesweiter Mietendeckel wäre in der Zukunft also trotz der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts denkbar – auch wenn dieser nicht geplant ist.

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Vermieter von einem Mieter bei Vertragsabschluss einfordern kann, um sicherzustellen, dass dieser die Wohnung in einem ordentlichen Zustand hinterlassen und seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und muss stets auf einem Mietkautionskonto verzinst angelegt werden. Eine Alternative zum Mietkautionskonto ist ein Sparbuch im Namen des Mieters, welches anschließend an den Vermieter verpfändet wird. 
Der Vermieter darf die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn der Mieter seinen aus dem Mietverhältnis erwachsenen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Dazu gehören zum Beispiel:
Ausbleibende Mietzahlungen.
Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen
Nicht beseitigte Mängel bei Auszug.
Da insbesondere Mängel nicht unbedingt sofort sichtbar sind, kann der Vermieter die Kaution bis zu 6 Monate einbehalten, um später auftauchende Schäden zu regulieren.

Mieter dürfen die Mietzahlung kürzen, wenn die Nutzung der Mietsache durch einen Mangel oder fehlende Eigenschaft eingeschränkt ist. Der Anspruch auf Minderung entsteht unmittelbar mit der Einschränkung und muss weder beantragt noch genehmigt werden. 
Mit einer Mängelanzeige sollten Mieter ihren Vermieter trotzdem über den Mangel informieren, um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten und gemeinsam eine konstruktive Lösung zu finden.

Zu den generellen Mängeln, die eine Mietminderung rechtfertigen können, gehören:
Nicht-funktionierende Stromversorgung / Ausfall der Heizung
Schimmel / Feuchtigkeit in den Zimmern
Lärmbelästigung durch Baulärm oder Nachbarn

Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn die Wohnung nicht die vereinbarten Eigenschaften besitzt, zum Beispiel:
Fehlende Einbauküche
Wohnung kleiner als angegeben
Gemietetes Kellerabteil ist nicht zugänglich
Je schwerer die erlittene Einschränkung, desto höher die mögliche Mietminderung. Eine Mietminderungstabelle mit pauschalen Werten gibt es allerdings nicht. Mieter orientieren sich in der Regel an den Empfehlungen der Mieterverbände sowie der Rechtsprechung durch Amts- und Landesgerichte.

Die Mietpreisbremse ist eine seit 2015 geltende rechtliche Maßnahme zur Begrenzung von Mieterhöhungen. Die Miete darf demnach bei einer Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Von der Regelung ausgenommen sind Neubauwohnungen und modernisierte Wohnungen.
Die Mietpreisbremse kann von den Bundesländern eingesetzt werden, um in Städten und Kommunen mit knappem Wohnraum für Entspannung auf dem Mietmarkt zu sorgen und die Teuerung zu bremsen. 
Die Mietpreisbremse unterscheidet sich vom Mietendeckel, der für kurze Zeit in Berlin galt, bevor er durch das Bundesverfassungsgericht im März 2021 wieder gekippt wurde. 

Das Mietrecht ist Teil des Zivilrechts und im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 535 geregelt.c
Zusätzlich zu den allgemeinen Regeln des BGB gibt es je nach Bundesland mietrechtliche Unterschiede, die sich zum Beispiel aus dem Einsatz von Steuerungsinstrumenten wie der Mietpreisbremse ergeben. Auch die regelmäßigen Entscheidungen der Landesgerichte und des Bundesverfassungsgerichts sind für die Einschätzung konkreter mietrechtlicher Fragen eine wichtige Orientierung.

Als Miteigentum wird das gemeinschaftliche Eigentum an einer Immobilie bezeichnet. Da eine Immobilie im Gegensatz zu einem Geldvermögen nicht direkt aufgeteilt werden kann, wird das Miteigentum als Bruchteil ausgedruckt und im Grundbuch dokumentiert. 
Die laufenden Kosten für den Erhalt der Immobilie können individuell zwischen den Miteigentümern vereinbart werden. Das Miteigentum kommt entweder durch den gemeinschaftlichen Erwerb einer Immobilie oder eine Vererbung zustande. Auch beim Teilverkauf wird der Anbieter zum Miteigentümer.

Modernisierung ist die Aufwertung einer Immobilie in Bezug auf Wohnqualität, Barrierefreiheit und Energieeffizienz. Modernisierungsmaßnahmen zielen auf die Erhöhung des Gebrauchswerts, der Wohnqualität und die Einsparung von Energie und Wasser und unterscheiden sich dadurch von rein erhaltenen Instandhaltungsmaßnahmen. 

Der § 555b BGB definiert folgende Modernisierungsmaßnahmen:
Einsparung von Endenergie: Erneuerung der Fassadendämmung, Modernisierung der Heizungsanlage, Verbesserung der Dachisolierung
Einsparung nicht-erneuerbarer Primärenergie: Einbau einer Solaranlage, Wärmepumpe
Reduktion des Wasserverbrauchs: Zum Beispiel der Einbau einer modernen Toilettenanlage
Steigerung des Gebrauchswerts der Mietsache: Zum Beispiel die Installation eines Schallschutzes, die Modernisierung der mitvermieteten Küchen oder den Austausch des Bodenbelags durch ein höherwertiges Produkt
Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse: Zum Beispiel das Anlegen eines Gemeinschaftsgartens, die Installation eines Aufzugs oder die Schaffung von Parkplätzen
Gesetzlich veranlasste Modernisierungsmaßnahmen: Zum Beispiel der Austausch einer Ölheizung
Schaffen neuen Wohnraums: Darunter fällt zum Beispiel der Ausbau bisher nicht genutzter Räume wie des Dachgeschosses

Die Modernisierungsumlage ist der Betrag, der nach einer Modernisierung vom Vermieter auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden darf und wird durch den § 559 BGB geregelt. Die Erhöhung der Jahresmiete ist auf 8 Prozent der Modernisierungskosten gedeckelt. Gleichzeitig darf die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung zusammengerechnet mit anderen Mieterhöhungen in den letzten 6 Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter betragen. Bei einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter liegt die Grenze bei 2 Euro. 

Beispiel:
Ein Vermieter plant die Modernisierung der Fassadendämmung und will ermitteln, inwiefern er die Kosten auf die Mieter umlegen kann. Der aktuelle Quadratmeterpreis liegt bei 12,11 Euro, nachdem die Miete in den letzten 6 Jahren um jeweils 10 Prozent angehoben worden war.

Daraus ergibt sich eine Obergrenze für die Modernisierungsumlage in folgender Höhe: 
Ausgangsmiete: 10 Euro pro Quadratmeter
Aktuelle Miete: 12,11 Euro / Quadratmeter
Mieterhöhung vor der Modernisierung: 2,11 Euro
Spielraum für die Modernisierung: 0,89 Euro

Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht umlagefähig. Vermieter müssen die geplante Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor Maßnahmebeginn schriftlich per E-Mail, Brief oder Fax mitteilen und dabei Art, Umfang und Dauer der Maßnahmen darlegen. Ist eine Mieterhöhung geplant, muss auch diese bereits in der Ankündigung der Modernisierung enthalten sein. Ein Widerspruch durch den Mieter gegen die Modernisierungsmaßnahmen ist bei Einhaltung dieser Voraussetzungen nicht mehr möglich.

Der Nachlass ist die Gesamtheit der Güter und Verpflichtungen, die eine Person nach ihrem Tod hinterlässt. Er umfasst sowohl Barvermögen als auch Wertpapiere, Wertgegenstände und Immobilien. Wohnrecht und Nießbrauchrecht sind nach § 1061 bzw. § 1093 BGB nicht erblich, weil ihre Ausübung an eine bestimmte Person gebunden ist.

Als Nebenkosten werden gemeinhin alle Betriebskosten gerechnet, die bei der Nutzung einer Wohnung anfallen und zusätzlich zur Kaltmiete fällig werden. Darüber hinaus werden beim Immobilienkauf auch die Kosten neben dem Kaufpreis als Kaufnebenkosten bezeichnet.

Die Nebenkostenabrechnung (auch Betriebskostenabrechnung genannt) ist die jährliche Abrechnung der Betriebskosten einer Immobilie gegenüber den Mietern. Mieter leisten in der Regel eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung, die auf einer Schätzung für das kommende Jahr basiert.
Die Nebenkostenabrechnung macht die tatsächlich angefallenen Kosten transparent und für den Mieter überprüfbar. Sie werden nach den folgenden Positionen aufgeschlüsselt:
Grundsteuer
Wasserversorgung
Entwässerung
Heizkosten
Warmwasserkosten
Wartung Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs
Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Beleuchtung
Schornsteinreinigung
Sach- und Haftpflichtversicherung
Hausmeister
Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder Breitbandverteiler
Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
Sonstige Nebenkosten

Die Nebenkostenabrechnung muss bis zum Ende des jährlichen Abrechnungszeitraums beim Mieter vorgelegt werden. Ansonsten kann der Vermieter keine höheren Kosten mehr geltend machen.

Der Begriff Niedrigzinsen beschreibt ein anhaltend niedriges volkswirtschaftliches Zinsniveau und ist in den letzten Jahren populär geworden, um die Folgen der Niedrigzinspolitik nach der Finanzkrise von 2008/2009 zu beschreiben. 
Sowohl die US-Notenbank als auch die Europäische Zentralbank hatten die Leitzinssätze auf fast null Prozent gesenkt. Dadurch wurde die Kapitalbeschaffung für Unternehmen erleichtert, gleichzeitig bekamen Anleger weniger Zinsen für Anleihen, Tagesgeldkonten und Bausparverträge. Umgekehrt führte die Niedrigzinspolitik aber auch zu günstigen Immobiliendarlehen. Dadurch wurde der Immobilienkauf in den letzten Jahren für immer mehr Menschen attraktiv – wodurch die Immobilienpreise in vielen Regionen gestiegen sind. 
Im Zuge der Ukraine-Krise haben die Zentralbanken aber eine Abkehr von der Niedrigzinspolitik vorgenommen und den Leitzins schrittweise erhöht. In der Folge steigen seit dem letzten Jahr auch die Zinsen für Immobiliendarlehen wieder. Die monatlichen Raten haben sich verdoppelt und Experten rechnen für die kommenden Monate mit weiter steigenden Zinsen.

Der Notar ist ein Rechtspfleger, der vor allem für die Beurkundung von Rechtsgeschäften und Tatsachenfeststellungen zuständig ist. Der Notarberuf ist in Deutschland streng reguliert und kann nur von dafür bestellten Personen ausgeübt werden. 
Beim Kauf und Verkauf von Immobilien spielt der Notar eine wesentliche Rolle. Er ist bei der Vertragsschließung anwesend und überwacht die Abwicklung der Transaktion. Auch etwaige Wohnrechte werden notariell für das Grundbuchamt beurkundet. Die beim Immobilienkauf anfallenden Gebühren für den Notar zählen zu den Kaufnebenkosten und liegen um die 1 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro kommen also etwa 5.000 Euro Notarkosten hinzu.

Die notarielle Beurkundung ist die schriftliche Beglaubigung einer Willenserklärung zwischen Vertragsparteien durch einen Notar und zum Beispiel beim Immobilienkauf notwendig. Durch die notarielle Beurkundung bestätigt der Notar die Rechtmäßigkeit der Vereinbarungen und versichert die Identität und den Willensinhalt beider Parteien.
Die notarielle Beurkundung ist eine regulierte Leistung, deren Kosten in der Gebührenordnung für Notare definiert sind und sich nach dem Wert des Gegenstands der Beurkundung richtet. Bei einem Immobilienkauf ist also der Kaufpreis maßgeblich für die Höhe der Notarkosten.

Das Nutzungsentgelt fällt beim Immobilien-Teilverkauf an und wird vom Verkäufer für das Nießbrauchrecht für die Immobilie bezahlt. Die Höhe des Entgelts ist vom Anbieter abhängig und liegt üblicherweise zwischen 4-6 Prozent. Bei einem Teilverkauf für 300.000 Euro und einem Nutzungsentgelt von 5 Prozent liegen die laufenden Kosten für das Nießbrauchrecht damit bei 15.000 Euro im Jahr oder 1.250 Euro pro Monat. 
Im Unterschied dazu fällt beim Rückmietverkauf kein Nutzungsentgelt an. Stattdessen erhält der Verkäufer ein lebenslanges Mietrecht und zahlt eine ortsübliche Miete, solange er die Immobilie bewohnt. Die Miete kann in den ersten Jahren nicht erhöht werden und danach nur in den engen gesetzlichen Grenzen entlang der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bei der Beauftragung eines Maklers für den Verkauf einer Immobilie gilt seit Dezember 2020 das Prinzip der Provisionsteilung. Verkäufer und Käufer bezahlen also je 50 Prozent der Provision. Durch die Gesetzesänderung wurden Käufer gestärkt, welche die Maklerkosten ansonsten häufig vollständig selbst tragen mussten.

Die Sanierung bezeichnet die Wiederherstellung eines Gebäudes mit dem Ziel des Werterhaltung der Bausubstanz.

Zu den Erhaltungsmaßnahmen gehören zum Beispiel folgende Sanierungen:
Dachreparatur 
Fassadensanierung
Kernsanierung

Sie unterscheidet sich damit von Modernisierungsmaßnahmen, welche den Gebrauchswert der Wohnung steigern sollen und unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden können. Die energetische Sanierung umfasst Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz und gehört damit zu den Modernisierungsmaßnahmen, die über die Modernisierungsumlage auf die Mieter umgelegt werden kann. 

Schenkungssteuer muss zahlen, wer zu Lebzeiten Vermögen von Nachkommen oder Bekannten übertragen bekommt. Sie orientiert sich in der Höhe von den Freibeträgen an der Erbschaftssteuer. 

Abhängig vom Verwandtschaftsgrad gelten folgende Freibeträge für die Schenkung von Vermögen:
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro
(Stief-)Kinder sowie Enkel verstorbener Eltern 400.000 Euro
Enkel 200.000 Euro
Eltern und Großeltern, Geschwister, Nichten, Freunde 20.000 Euro

Sondereigentum ist das persönliche Eigentum an einer Wohneinheit innerhalb eines Mehrfamilienhauses und steht im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum, das die gemeinsam genutzten Gebäudeteile umfasst.

Zum Sondereigentum gehören:
Die Räume der Wohnung
Bodenbeläge, eingebaute Möbel, Tapeten,
Nicht-tragende Innenwände und Innentüren
Sanitäre Anlagen wie Bad, WC, Waschbecken
Abgeschlossene Kellerabteile, Dachböden und Stellplätze
Grundlage für die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist die Teilungserklärung, welche die konkreten Eigentumsverhältnisse definiert und Teil des Grundbuchs ist.

Das Sondereigentum untersteht der freien Verfügung des Eigentümers. Er darf zum Beispiel die Tapeten austauschen, Bodenbeläge ersetzen, nicht tragende Wände einreißen oder Sanitäranlagen modernisieren. Eine Zustimmung der anderen Eigentümer ist nicht notwendig. Reparaturen am Gemeinschaftseigentum werden dagegen durch die gebildete Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft beglichen.

Beim Verkauf einer Immobilie wird die Spekulationssteuer fällig, wenn er innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren stattfindet. Bei einer selbst bewohnten oder durch die eigenen kindergeldberechtigten Kinder genutzten Immobilie verkürzt sich die Spekulationsfrist auf drei Jahre. Die Höhe der Spekulationssteuer ergibt sich aus dem Einkommen, dem Einkommensteuersatz und dem erzielten Veräußerungsgewinn.

Der Veräußerungsgewinn ergibt sich wiederum aus dem Verkaufserlös abzüglich dieser Kosten:
Maklerprovision
Grunderwerbsteuer
Notarkosten
Grundbucheintrag
Vorfälligkeitsentschädigung

Die Tilgung bezeichnet die Rückzahlung eines Darlehens über einen bestimmten Zeitraum. 
Bei Immobiliendarlehen werden die fälligen Kreditzinsen auf die Darlehenssumme aufgeschlagen und während der Tilgungsphase zurückgezahlt. Jede Rate besteht aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil, der nicht der Rückzahlung selbst dient.
Die Tilgung bei einem Immobiliendarlehen liegt in der Regel um die 2 Prozent im Jahr. Mit einer Sondertilgung können Darlehensnehmer einen Teil der Darlehenssumme vorzeitig begleichen, um langfristig Zinsen zu sparen. Ob eine Sondertilgung möglich ist, hängt allerdings von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Unter Umständen wird bei der vorzeitigen Tilgung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig, der den Zinsausfall der Bank teilweise kompensiert.

Die Umkehrhypothek ist eine vor allem in den USA unter dem Namen “Reverse Mortgage” populäre Form des Immobiliendarlehens. Bei der Umkehrhypothek wird eine bereits bezahlte Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen im Grundbuch eingetragen. Das Darlehen wird erst beim Verkauf der Immobilie fällig, eine laufende Tilgung findet daher nicht statt. Die Immobilie wird dann spätestens mit dem Tod des Eigentümers durch den Darlehensgeber verkauft.
Die Umkehrhypothek wird vor allem von Menschen in Anspruch genommen, die im Alter ihre Immobilie verkaufen, aber darin wohnen bleiben möchten. Allerdings begeben sich Immobilieneigentümer mit der Hypothek in ein lebenslanges Abhängigkeitsverhältnis. 
In Deutschland wird auch deshalb der Rückmietverkauf immer beliebter bei Menschen, die das in der Immobilie fixierte Vermögen verflüssigen wollen, ohne sofort ihr Zuhause aufzugeben. Eigentümer erhalten bei diesem Modell den vollen Verkehrswert der bewohnten Immobilie ausgezahlt und unterschreiben gleichzeitig einen unkündbaren Mietvertrag.  Statt sich mit einem Darlehen neue Abhängigkeiten einzuhandeln, gewinnen Eigentümer beim Rückmietverkauf ein Stück Freiheit – und behalten gleichzeitig die Sicherheit ihres Zuhauses.

Der Verkehrswert einer Immobilie (auch Marktwert genannt), bezeichnet den Preis, den sie beim Verkauf auf dem Markt erzielen kann.

Im Immobilienrecht wird der Marktwert als Verkehrswert in §194 des Baugesetzbuchs so definiert: 
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert beinhaltet nach dieser Definition folgende Merkmale:
Zeitpunkt: Für den Verkehrswert gilt das sogenannte Stichtagsprinzip. Die Bewertung bezieht sich damit immer auf die Immobilie und den Markt, wie er sich zum Zeitpunkt der Bewertung darstellt.

Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Bei der Verkehrswertermittlung wird von einem freien Markt ausgegangen, in der alle Marktteilnehmer frei von Druck, Zwang und Not entscheiden und dadurch nur objektive Maßstäbe wesentlich für ihre Entscheidungen sind. 

Tatsächliche Eigenschaften: Die tatsächlichen Eigenschaften betreffen die Nutzbarkeit und Verwendbarkeit einer Immobilie. Einerseits kann eine Immobilie ganz oder teilweise selbst bezogen werden, andererseits können Immobilien auch lediglich als Kapitalanlage verwendet werden. Ob eine Immobilie bewohnt oder unbewohnt ist, entscheidet maßgeblich über Ihren Verkehrswert, weil der praktische Nutzen der Immobilie durch die Bewohnung beeinträchtigt ist. Ein im Grundbuch verbrieftes Nießbrauchrecht wirkt sich stärker auf den Verkehrswert auf als ein Wohnrecht, da es auch die Weitervermietung einschließt. Auch die Art des Grundstücks (z.B. Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wochenendgrundstück mit Bebauung, Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbe, Kindergarten gehört zu diesen Eigenschaften.

Sonstige Beschaffenheit: Die sonstige Beschaffenheit beinhaltet den Baustil, den Zustand, die Bauweise und die Form von Dach und Gebäude. Auch notwendige Sanierungen, Renovierungen und Modernisierungen charakterisieren die sonstige Beschaffenheit. 

Lage: Die Lage bestimmt maßgeblich über den Wohn- und Freizeitwert einer Immobilie und setzt sich aus Makro-, Mikro-, und Detaillage zusammen.

Der Verwalter einer Immobilie wird vom Eigentümer beauftragt, um organisatorische Aufgaben rund um dessen Mehrfamilienhaus zu koordinieren. Dazu gehören das Veranlassen und Begleiten von Sanierungsmaßnahmen, die Auswahl und Betreuung der Mieter und die Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung. 
Die Kosten für den Verwalter muss der Eigentümer selbst tragen, eine Umlage der Verwaltungskosten auf den Mieter ist nicht möglich. 
In Wohnungseigentümergesellschaften ist ein Verwalter obligatorisch. Er vertritt die gemeinsamen Interessen der Eigentümer, stellt den Wirtschaftsplan auf, führt Beschlüsse der Eigentümerversammlung aus, plant Instandhaltungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums und verwaltet die Gelder der Gemeinschaft.

Mit einer Vorsorgevollmacht ermächtigt eine Person zur Vertretung der Interessen einer anderen Person, wenn diese aufgrund von Krankheit oder Unfall dazu nicht mehr in der Lage ist. Immobilieneigentümer können mit der Vorsorgevollmacht einen Stellvertreter für Vermietung und Verwaltung ihrer Immobilie bestimmen. Existiert keine Vorsorgevollmacht, wird vom Gericht ein Bevollmächtigter bestellt, der die Interessen dann nach bestem Wissen und Gewissen vertritt. 

Das deutsche Recht unterscheidet zwischen beglaubigten und unbeglaubigten Vorsorgevollmachten. Während eine beglaubigte Vorsorgevollmacht auch umfassende Rechtsgeschäfte wie den Verkauf der Immobilie erlaubt, greift eine unbeglaubigte Vollmacht nur für die Rechtsgeschäfte wie die laufende Instandhaltung der Immobilie. 

Die Beglaubigung kann sowohl von einer Betreuungsbehörde als auch von einem Notar durchgeführt werden. Das Honorar berechnet sein Honorar nach der Gebührentabelle und liegt deutlich über dem Satz der Behörde. Dafür bringt der Notar wertvolle Erfahrung in die Beratung ein und unterstützt den Eigentümer dabei, seine Interessen optimal vertreten zu lassen.

Die Warmmiete setzt sich aus der Kaltmiete, den Nebenkosten und den Energiekosten zusammen und bildet den zu zahlenden Betrag für einen Mieter. Internet- und Telefonkosten werden in der Regel nicht zur Warmmiete gezählt, weil die individuelle Vertragsgestaltung die Kosten deutlich verändern würde. 

Mieter zahlen die Nebenkosten in Form eines monatlichen Abschlags auf die voraussichtliche Jahresrechnung. Einmal im Jahr erstellt der Vermieter daher eine Nebenkostenabrechnung, in der alle Posten aufgeschlüsselt und für den Mieter transparent gemacht werden. Dabei muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Wahl von Dienstleistern berücksichtigen. Ansonsten hat der Mieter die Möglichkeit, der Abrechnung zu widersprechen. 

Die Heizkosten machen in der Regel den größten Anteil bei den Betriebskosten aus. Hierzu gehören neben den Energie- auch die folgenden Heiznebenkosten: 
Wartung der Anlage
Bedienung, Überwachung, Pflegé und Reinigung
Abgassmessung
Verbrauchserfassung
Brennstoff- und Lieferkosten

Die Höhe der Heiznebenkosten hängt maßgeblich von der verbauten Heizungsart ab. Bei einer Pelletheizung liegen die Wartungskosten im Durchschnitt etwa dreimal so hoch wie bei einer modernen Wärmepumpe. Dafür liegen die Verbrauchskosten nur bei rund einem Viertel der Kosten pro kWh einer Wärmepumpe. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert den Einbau von Wärmepumpen mit bis zu 35 Prozent der förderfähigen Kosten, zusätzlich können Eigentümer für den Einbau von Wasser-Wasser-, Sole-Wasser- und Luft-Wasser-Wärmepumpen bei KfW-Bank einen Kredit von bis zu 120.000 Euro mit einem Tilgungszuschiuss von bis zu 25 Prozent und maximal 30.000 Euro sichern. Durch diese Förderung und die im Durchschnitt niedrigeren Gesamtkosten ist die Modernisierung der Heizungsanlage für viele Immobilieneigentümer sinnvoll.

Definition hier einDer Wirtschaftsplan schlüsselt die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben einer Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb eines Kalenderjahres auf. Als Grundlage der Schätzung wird die Jahresabrechnung des Vorjahres herangezogen.

Zu den Kosten im Wirtschaftsplan gehören:
Abwasser- & Müllgebühren
Hausmeister
Reinigungsarbeiten (Treppenhaus, Straße)
Schornsteinfeger
Energiekosten (für Gemeinschaftseigentum)
Verwaltung
Instandhaltung
Wohngebäudeversicherung
Kontoführung

Der Wirtschaftsplan wird durch den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt und auf der Eigentümerversammlung verabschiedet. Anhand des Plans erhalten alle Eigentümer einen Überblick über die anfallenden Kosten und das monatliche Hausgeld. geben…

Wohneigentum ist das Eigentum an einer Immobilie, die nicht von einer anderen Person bewohnt wird. In Deutschland besitzen nur 42 Prozent der Haushalte Wohneigentum – in den europäischen Nachbarländern sind es deutlich mehr. 
Die Anschaffung von Wohneigentum hat mehrere Vorteile. Einerseits sinken die durchschnittlichen Kosten als Eigentümer, andererseits profitieren sie von der möglichen Wertsteigerung der Immobilie. Das Eigenheim ist im besten Fall also nicht nur ein sicheres und langfristig günstigeres Zuhause, sondern auch eine Kapitalanlage.

Mit dem Wohnrecht verfügt eine Person über das Recht, eine Immobilie selbst zu bewohnen – eine wirtschaftliche Nutzung der Immobilie ist allerdings ausgeschlossen. Beim Rückmietkauf erhält der Verkäufer zum Beispiel ein lebenslanges Mietrecht für die Immobilie. Er kann die Immobilie zu ortsüblichen Konditionen mieten und ausziehen, wann immer er will. Eine Kündigung durch den neuen Eigentümer ist nicht möglich. 
Vom Wohnrecht zu unterscheiden ist das Nießbrauchrecht, welches das Recht zur wirtschaftlichen Nutzung einschließt. 

Die Eigentümer der Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Grundlage der Gemeinschaft bildet die Teilungserklärung, welche die einzelnen Wohneinheiten voneinander abgrenzt und Sonder- sowie Gemeinschaftseigentum definiert. 

In der Gemeinschaftsordnung einigt sich die WEG auf Regeln für die Verwaltung und gemeinsame Nutzung der Immobilie, zum Beispiel: 
Regeln zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, Instandhaltungen und Reparaturen
Hausordnung
Stimmprinzip bei der Eigentümerversammlung
Bestellung des Verwalters

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss einen Verwalter definieren, der für organisatorische, kaufmännische und technische Aufgaben rund um die Immobilie verantwortlich ist und der Gemeinschaft mit der Aufstellung des Wirtschaftsplans einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben verschafft. Die Rolle des Verwalters wird in der Regel von einer professionellen Hausverwaltung übernommen, aber auch ein Mitglied der WEG kann als Verwalter eingesetzt werden.

Die Immobilien-Zeitrente ist eine besondere Form der Immobilienrente, bei der eine Immobilie gegen eine zeitlich befristete Rente verkauft wird, während der Verkäufer in der Immobilie wohnen bleiben kann. Verstirbt der Empfänger vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums, geht der Rentenanspruch auf seine Erben über. Damit unterscheidet sich die Zeitrente von der Immobilienleibrente, bei der die Rentenzahlung in jedem Fall mit dem Tod des Empfängers.

Bei Immobiliendarlehen wird eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Damit erhält der Kreditgeber das Grundpfandrecht und kann eine Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das zum Einsatz kommt, wenn ein Schuldner sein Darlehen nicht mehr bedienen kann und zahlungsunfähig ist. Im Rahmen der Zwangsversteigerung werden Vermögensgegenstände des Schuldners öffentlich versteigert, um so zumindest einen Teil der Außenstände zu begleichen.